경매 투자시 주의사항

 

 상대적으로 싼 가격에 부동산 물건을 장만할 수 있고,

 시세 차익을 노릴 수 있다는 장점으로  경매에 도전하는 사람들이 늘어나고 있다. 

 

경매 인구가 늘어나면서 부주의로 인해

경매에 뛰어들었다가 낭패를 보는

사람들도 늘어나고 있다.

 

경매 투자시 유념해야 할 사항에 대해

알아보자.

 

 

권리분석

 

 경매 투자의 함정에 빠지는 이유는 

경매에 올라오는 물건이 대체로 저렴하다는 선입견에서부터 시작한다.

 1~2회 유찰 후 20~50% 저렴한 경매 물건이면 

충분히 수익을 남길 수 있을 것이라는 믿음 때문이다.

 

 경매 물건에는 가격이 싼  물건으로 포장된 

함정이 도사려 있는 물건들이 많다. 

유찰이 많이 된 이유로 낙찰 받았지만

실제 권리 상 문제 있는 물건을 낙찰 받는 경우도 자주 발생 한다. 

 

 

 

 수익률은 높지만 꼼꼼하게 물건분석을 하지 못한 탓에 

 함정에 빠지는 일이 허다하다. 

특히  권리분석의 실패로 입찰보증금을 포기하거나, 

잔금을 납부하고 추가 비용의 발생으로 낙찰가보다  더 많은 비용을 부담하는 경우도 발생한다. 

 

 

법원에서 공시하는 매각서류나 유료 경매사이트 기재 내용을 

맹신한 나머지 낙찰 받았다가 잔금 납부를 포기하는 경우가 많다.

 

 

 법원의 현황조사서,  매각물건명세서가 완벽한 것은 아니다.

임차인 점유상황이나  임차보증금 신고내역이 크게 차이나 수익률이 떨어지기도 한다. 

집행관이 이해관계인의 구두진술만을 그대로 기재하는 탓에

임대차 금액 등이 부풀려져 투자 손실을 입기도 한다.

 

 

임장

 

입찰 전 법원의 매각자료와 일치하는 지 확인만 하는 수준의 임장이나 현장조사는 위험하다.

 매각서류와 감정서 등 입찰서류를 맹신하지 말고, .

 임장을 통해 현장 안에서 경매 정보 외에도 

다양한 정보를 수집해야 된다.

임차인 점유 여부,  지역개발(재개발), 건물의 노후도 등을 

살펴보아야 된다.

 

 

외관 상 드러나지 않는 지역권과 유치권 외에도 

도로와 인접 경계, 혐오시설 여부 등 

물건에 내재된 하자는 없는지 잘 살피고

조사해야 된다.

 

 

 감정평가

 

 

최고가 매수인으로 결정됐지만

잘못된 입찰 정보로 인해 거액의 입찰보증금을 포기해야 하는 경우는

  법원 감정가를 시세로 오인하는 경우에 자주 발생한다.

 감정가를 시세로 알고 낙찰 받았다가 거래가보다 비싸게 낙찰 받는 사례도 자주 발생한다. 

 상가나 토지, 빌라, 전원주택과 같은 물건은

너무 감정가를 맹신하지 말아야 된다.

 

 

 

 

경매 입찰 전부터 낙찰 받고자 하는 물건에 관한

충분한 사전조사를 통해 입찰해야 한다.

등기부 상 권리분석 외에도

권리(물건)분석과 시세, 투자가치 여부 등을

잘 따져보고 입찰에 임해야 된다.