주거형 물건에서 위장 임차인 어떻게 파악하지?

물건을 검색하다보면  주거형 물건의 경우 

의외로 선순위 임차인이 많이 신고된 물건을

만나게 된다. 

 

​과연, 진정 임차인인지 어떻게 파악할수 있을까?

 

경매개시결정 직전에 전입하여 최우선변제를 노리는 소액임차인이나

이사비를 목적으로 전입, 점유를 하는 경우가 많아 이럴 경우 

명도에 많은 애로사항이 생긴다.

 

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가장 골치 아픈것이 선순위 위장임차인의 경우로,

​서류상으로는 대항력이 있는 것처럼 보이게 하여 

수회 유찰시킨 후

본인이 낙찰 받거나 낙찰자에게 대항력을 내세워 보증금을 요구하는 

임차인이 제일 고려해야 할 문제이다.

 

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선순위 위장임차인에 대한 징후는 다양하게 발견할 수 있다.

전입이 근저당보다 빠르고 확정일자가 없는 경우

더불어 배당요구를 안하는 경우가 비일비재 하다.

 

 

​근저당 설정 시점에 보증금을 고려할 경우 과다한 대출이 이루어진 경우와

임대차 계약 당사자가 주로 여성이 많다. 

시어머니나 며느리, 어머니, 딸 등

모두 성이 다른 점을 이용하기도 한다.

 

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 진정한 임차인이라면 관리비나 도시가스 등을 

연체할 이유가 없는데, 이러한 공과금에 연체가 발견된다면

의심을 해보아야 한다.

 

 

위장임차인 중에는 채무자와 공모하여 

위장임차인으로 행세하는 경우와

 

위장임차인으로 행세할 의도는 없지만 

임대차관계를 확실히 조사하는 것이

불가능한 상황에서 어쩔 수 없이 

선순위 임차인으로 취급되는 경우로 나눌수 있다.

 

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전입세대열람에 소유자와 세대를 달리하는 전입신고자가 있는 경우

법원은 현장 조사를 통하여 임차인 여부를 조사한 뒤

임차인인지 여부가 명백하면 물건명세서나

 임대차관계조사서 등에 그러한 사실을 공지한다. 

 

 

그러나 해당 목적물을 수차례 방문하였어도 폐문부재등의 이유로 

정확한 임차인조사가 이루어지지 못하는 경우가 의외로 많다.

이런 경우 법원은 응찰자들에게 조심하라는 취지로 최초 전입자를

임차인으로 기재하여 공지하는데, 

이때 임차인은 대부분 가족이거나 임대차와

무관한 전입자일 가능성이 높다.

 

 

 건물이 경매에 들어가게 되면 법원에서는 이해관계인들에게 

수차에 걸쳐 다양한 공문을 발송하고,

감정평가업자나 집행관들도 현황조사를 위해 

해당 목적물을 수차례  방문하게 된다. 

 

그러한 상황에서도 권리신고는 커녕 임차인인지 조차 확인되지 않았다면 

임대차와 무관한 자들이라고 추정해도 좋다.