상가임대차 계약시 필수 5가지 확인사항

 

상가 임대차계약서 쓸 때 반드시 확인해야 할 것으로

다음 사항에 대하여 반드시 짚고 넘어가야 된다.

 

 

계약서를 통해  지번과 호수가 일치하는지, 

계약 기간과 월 임대료 등이 정확히 표기되었는지를 꼼꼼히 챙겨야 된다.

 월세 외 부가세는 별도인지 아니면 포함인지, 

 

 

 

월세 세금계산서 발급에 대한 내용도 포함되어야 한다.

 월세 세금계산서가 발급되면 사업자 입장에서는 지출 내역으로 포함돼 

연말정산에서 소득공제를 받을 수 있다.

 

 

 

건축물대장 확인

 

 

 건축물 대장에는 상가 운영에 필요한 중요한 정보들이 나온다.

건축물대장을 살펴보고 가게를 얻으려는 곳이 위반건축물은 아닌지, 

본인이 준비하는 업종에 맞는 용도 시설인지를 확인해야 한다. 

 입점하려는 상가가 업종에 적합하지 않은 용도라면 

특약을 걸어놓는것도 좋다.

 

 

 

행정처분 확인

 

기존 영업장을 인수받아서 운영한다면

행정처분 내용을 확인해야 한다.

사업자 승계인 경우 행정처분 내용도 이어질 수 있다.

 

기존 사업자가 영업정지 등의 처분을 받았다면 

 기간만큼 영업이 제한된다.

다음으로 건물이 재개발 혹은 재건축 등의 가능성이 있는지도  확인해야 한다. 

 

 

 동일 업종 입점 제한사항 확인하기

 

 

 

한 건물에 같은 업종이 입점할 수 없다는 규정 

등이 있는지도 확인해야 한다. 

 이를 모르고 상가를 얻는다면 영업금지를 당할 수도 있으니,

 상가 관리실이나 번영회, 건물주 등에게  내용을  확인해봐야 한다.

 

 

공유 지분의 상가 임대차 계약

 

 

상가건물의 지분을 A가 1/3, B가 1/3, C가 1/3 보유하고 있을 경우

A, B의 지분을 합하면 지분의 과반수가 넘기 때문에

나머지 한명의 동의가 없더라도

관리행위인 임대차계약을 체결할 수 있게 된다. 

 

C는 자신의 지분비율에 대해 부당이득을 청구할 수 있다.

 

 

대항력과 우선변제권

 

 

상가건물의 세입자가 보증금 반환채권에 대해 

대항력과 우선변제권을 갖기 위해서는

목적물인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 

사업자 등록을 갖추고

관할 세무서장으로부터 확정일자를 받아야 한다. 

 

 

 

대법원 판례에서는 상가건물을 빌리고 사업자 등록을 마친 사업자가

해당 건물을 다시 빌려주는(전대차) 등의 방식으로 사업을 개시하지 않거나

사실상 폐업하면 그 사업자 등록은 적법하지 않다고 본다. 

 

 

 

상가의 임차인은 폐업으로 인해 

보증금을 지키지 못할 수도 있습니다.

 상가가 경매에 들어갔다면

배당요구 종기 전까지는 영업을 해당 상가에서 해야 

보증금을 돌려받을 수 있게 된다.