공유지분 물건에서 임대차 계약과 임차권설정등기

 

공유지분으로 형성된 부동산의 

임대차계약은 부동산의 관리행위에 해당하기 때문에 

과반수 지분권자와 계약을 체결해야 합니다. 

 

 

부부가 1/2씩 동일하게 지분을 가지는 경우 

어느 한명만으로는 과반수를 넘지 않기에

부부가 공동으로 계약하거나 동의를 받는 방식으로 계약을 체결해야 합니다.

 

 

​물건을 공유자 각 1/2 지분씩 균분하여 공유하고 있는 경우

1/2 지분권자는 다른 1/2 지분권자와의 협의 없이는 배타적으로

독점사용할 수 없고,

 

 

나머지 지분권자는 공유물보존행위로서 그 배타적 사용의 배제,

즉 그 지상 건물의 철거와 토지의 인도 등 점유배제를 구할

권리가 있습니다(2002다57935).

 

 

 

임대인이 아닌 나머지 지분권자가 동의를 하게되면 임차인은 동의한

지분권자에 대하여 대항력과 우선변제를 주장할 수 있습니다.

 

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​임대인이 임차보증금반환을 제때 이행하지 못할 때 임차인은 지분전체에 대해

경매를 신청하고 매각대금으로 부터 우선변제를 받을 수 있습니다.

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부부가 공유하는 주택에서 나머지 배우자의 동의를 받으면

전체에 대하여 경매를 신청 할 수 있습니다.

 

​동의한 지분권자는 직접 임차보증금반환책임을 지는것는 아니나

결국 해당 지분 매각대금에서 책임을 피할 수는 없게 됩니다.

 

 

임차권설정등기

 

 

지분물건에서 공동소유자 전원과 임대차계약을 체결한 경우에는

공동소유자 전부를 피신청인으로 하여 임대차등기명령을 신청할 수 있습니다.

그러나, 공유지분에 대한 임차권설정등기는 허용되지 않습니다.

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임차권 등기명령은

임차인이 임대차기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고

이사 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실을 방지하기 위해

임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임대차건물에서도

자유롭게 이사할 수 있습니다.

 

 

임대차 등기 명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 받지 못한

임차인만이 신청 할 수 있으며 관할법원에 신청을 할 수 있습니다.

 

 

 

임차권설정등기나 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 용익물권에 준하고,

공유지분에 관하여 용익물권 설정이 불가능합니다.

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​등기선례에 따르면 부동산의 일부가 아닌

공유자의 공유지분에 대한

주택임차권등기촉탁은 수리할 수 없고(2005. 1. 10. 부등 3402-14 질의회답)

민법이나 주택임대차보호법 등에도 아무런 규정이 없으므로,

공유자 1인의 지분에 대한 임차권등기는 현재로서는 불가능 합니다.