재개발 지역 공동주택 감정평가액 추정과 투자 포인트

재개발 구역의  초기 투자의 성패는 감정평가액을 추정하는 것이다. 

감정평가액에 따라 수익이 달라지고, 감정평가액을 추정할 수 있다면

다른 사람보다 빠르게 수익을 올릴 수 있다.

 

 

추진위원회나 조합 설립 단계부터 높은 프리미엄이 형성되는 구역도 있지만, 

보통 본격적으로 프리미엄이 상승하고 

투자자들이 몰리는 시기는 사업시행인가가 나고 감정평가액이 통보될 때다.

 

 

사업시행인가 이후나 관리처분인가 전후에 프리미엄의 상승분만 얻고 

매도하는 단기투자도 가능하고,

입주할 때까지 보유해서 새 아파트를 얻는 장기투자도 가능하다.

 

 

 

사업시행인가가 나면 조합에서는

감정평가 기관에 조합원이 소유한

부동산의 가치 평가를 의뢰해

그 결과를 조합원에게 통보한다.

 

 

 

빌라나 연립주택, 아파트 등의 공동주택(집합건물)은

 인근의 거래 사례와 비교하는 ‘거래사례비교법’으로, 

단독주택은 토지와 건물의 가치를 따로 평가해서 

합산하는 방식으로 감정평가를 진행한다.

 

 

 

공동주택을 감정평가할 때 기준이 되는 것은 ‘공동주택 공시가격’이다.

공동주택 공시가격이란 

국토교통부가 재산세나 종합부동산세 등을 부과하기 위해 

1년에 한 번씩 공동주택 가치를 평가·공시하는 가격으로 

부동산 공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)에서 조회할 수 있다.

 

 

빌라의 경우 감정평가액을 추정할 때 재개발이 진행되지 않는 인근 빌라의

거래 사례를 조사하는 것이다.

매매가격과 공동주택 공시가격을 비교해

공시가격 비율을 산출한다.

 

 

 

재개발이 진행되지 않는

 지역의 빌라 매매가격이 6000만 원이고 

공동주택 공시가격이 4000만 원이라면  

공동주택 공시가격 대비 

매매가격 비율인 공시가격 비율이 1.5배다.

 

* 공시가격비율 1.5 : 6000만원 / 4000만원

 

 

이를 통해 재개발구역  빌라의 매매가가 9000만 원이고 

공동주택 공시가격이 5000만원이라면

5000만 원에 공시가격 비율 1.5를 곱하면 

예상 감정평가액은 7500 만원이 된다.

 

 

그럴경우 추정 프리미엄은 

매매가에서 감정평가액을 뺀 금액

9000만 원에서 7500만 원을 뺀 1500만 원으로 추정할 수 있다.

 

 

 

빌라는 통상 아파트에 비해 시세 차익이 적어

일반 매매보다는 경매로 접근하는 것이 좋다.

65% ~ 70% 정도 가격에 매입해

2~3년 뒤 되팔아 차익을 남기거나

임대 수익을 올리는 것이

일반적인 투자 방식이다.

 

 

 매매거래보다 상대적으로 가격이 저렴한 

법원경매로 오래된 빌라를 매입해

월세수익을 올리는 것이다.

 

경매의 경우 매매시장보다 상대적으로 가격이 저렴하고

추후 수익률과 시세차익을 극대화 할 수 있다.

 

 

투자포인트

 

 

 

 주변지역의 아파트 전세가가 높은 지역을 공략하자.

아파트 전세가가 높으면 다음으로 보는 것이 빌라로

전세 가격 차이가 많이 나기 때문에

빌라의 인기가 높고 꾸준히 유지된다.

 

 

임대 수익을 노린다면 취득세나 소득세 감면을

받기 위해 전용면적 60㎡ 이하의

소형 빌라가 유리하다.

 

오래된 빌라를 저렴하게 낙찰받은 후 이를

리모델링하여 수익을 내는 방법도 있다.