온전한 물건이 아닌 공유지분 물건은 일반적으로
특수물건의 하나로 쉽게 접근하기에는 다소 부담이 가는 종목임에는
분명합니다.
그러나, 공유 부동산의 법적인 성격과 분할절차에 대해 충분하고 정확한
이해가 있으면 감정평가액보다 많이 저렴한 것을 경공매로
취득 할 수 있습니다.
낙찰받으려는 지분 외에 다른 공유 지분의 소유관계는 일반적으로
단순한 것이 좋습니다. 그것은 지분을 여러 사람이 공유할 경우 각 지분의 소유권자들은
서로 아쉬울 것 없는 상황이기 때문입니다.
그러나, 지분을 여러 사람이 공유하더라도 서로 가족관계이면 협상에서 소형지분을
낙찰받은 사람이 협상의 우위를 점할 수 있습니다.
낙찰 후 공유지분자와 협상을 하게 되는데,
협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구 소송을 통해
형식적경매에 붙여 낙찰 가액에 따라 공유자 지분 비율로 대금 분할을 하게 되는데
여기서, 최초 지분경매로 낙찰된 금액과 전체로 낙찰된 후 지분 배분 비율의 금액 차이에 따라
수익율이 결정 됩니다.
공유지분 관리
공유자는 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를
지분의 비율로 사용, 수익할 수 있습니다(민법 제263조).
공유물의 관리는 공유자 지분의 과반수로써 결정(민법 제265조)합니다.
과반수 지분의 공유자로부터 사용이나 수익을 허락받은
점유자에 대하여 소수 지분의 공유자는 그 점유자가
사용, 수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없게 됩니다.
공유자들 중에서 과반수 지분을 소유한 사람이 없다면
그 중 한명의 공유자가 다른 공유자의 동의없이 실행한 임대차 계약은 무효가 되고,
보존행위로서 명도청구 또한 가능합니다.
재판상분할은 법률규정에 의한 물권변동으로 판결이 확정되면
공유물 지분에 관한 소유권이전등기를 별도로 하지 않더라도
당연히 소유권을 취득합니다.
소송이나 협의분할로 단독소유가 된 부분을 제3자에게 처분할 경우
소유권이전등기를 공유자 자신의 이름으로 한 후에 처분해야 됩니다.
공유지분 물건의 임차인
지분 물건에 임차인이 있다면 임차인에 대한 권리관계에 신경을
써야 합니다. 명도에 어려움이 있을 수 있습니다.
지분 물건은 매수인 단독으로 임차인을 내보낼 수 없으며,
임차인은 대부분 건물 전체에 대해 임차를 했기 때문입니다(채무의 불가분성).
그래서, 임차기간 만료일까지 기다려야 하지만,
대항력이 없는 임차인이라면 보증금에 대한 인수 부담은 없습니다.
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