위반건축물 이행강제금

위반건축물이란?

 

신축이나 증축, 개축되는 모든 건축물에 대해

반드시 건축 허락이 필요하며 건축 신고 이후에

모든 시공을 진행되어야 하는데, 

 

이를 이행하지 않거나

사용 승인 후에 신고나 별도의 허락 없이

무단 용도 변경을 진행한 경우를 의미한다.

 

​

건축행위에서는 해당 요건이 불충족 되거나

법률에서 규정하는 절차를 따르지 않았을 경우,

허락을 받았다 해도 내용과는 다르게

건축이 진행될 경우에도 위반건축물로 구분될 수 있다.

 

 

정리하면,

대지 또는 건축물이 건축법 또는 건축법의 규정에 의한 

허가나 신고 없이 

신축·증축·개축·재축·대수선·용도변경 등을 

한 건축물을 말하며, 

소유자·관리자·점유자가 원상회복 등의 책임이 있고 처벌 대상이 된다.

 

 

​예를들어,

임대 건축물에서 임대를 더 많이 주기 위해

하나의 세대를 쪼개서 방 하나를 더 만드는 경우나,

옥상에서 옥탑방을 짓는 경우 등도

 

위반건축물에 해당하며 다락 용도로 허락을

받은후 건물을 복층으로 개조하는 경우도 있다.

 

 

위반건축물의 주요 위반 사례

 

 

1. 무단증축

 

불법건축물 행위의 약 90%를 차지하며

옥상 또는 건물의 층간 면적 차이 부분에

별도의 신고 없이 경량 철골, 렉산 등을

무단으로 설치해서 증축하는 행위 또는 마당이나

주차장에 컨테이너를 설치하는 것을 말한다.

* 단 '1m'라도 추가 설치를 하려면 허락을 득해야 된다.

 

2. 일조권 위반 및 무단 대수선

 

건축물 상층부 일조권 제한 등으로 후퇴한 부분에

경량 철골 등 설치하여 일조권 규정을 위반하는 행위

및 다가구주택 가구 간 경계 벽을 임의로 해체하는 것

 

3. 무단 용도변경 및 공작물 축조 신고 위반

 

근린생활시설을 주택 등의 용도로 허가 없이

변경하는 등 건축물대장상 건축물의 용도를 신고 없이

임의로 변경하는 행위 또는 대형 광고판 임의 설치,

높이 2m가 넘는 담장 등은 공작물 축조신고를 해야

함에도 별다른 허가 없이 무단으로 축조하는 행위.

 

 

4. 조경 훼손 및 기타 위반 사항

 

법적 의무 조경 시설이 설치된 곳을 철거한 경우와

다중 주택에 각 실별 취사 시설을 설치한 경우.

 

 

 

위반건축행위 적발 시 진행 절차

​

 

건축물 관리 대장 상 위반건축물로 표기되며

위반건축물이행강제금이 발생될 수 있다.

또한, 부동산 및 식당 등 사업장 인허가가

제한되며 대출 또한 제한된다.

 

 

위반건축물 처리 순서 및 벌칙

 

 

1. 시정명령 사전통지(의견 제출 기간: 15~20일)

 

2. 시정명령(시정명령 기간: 약 30일)

*병행: 건축물대장에 위반건축물 표기

 

3. 시정명령 촉구(촉구 기간: 약 20일)

 

4. 이행강제금 부과 계고(계고 기간: 약 20일)

 

5. 이행강제금 부과(연 1회 범위 내에서 반복 부과)

 

* 병행: 고발(최저 500만 원 이하 / 최고 3년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금)

 

6. 부동산 등 압류 공매(지방세와 수입금의 징수 등에 관한 법률)

 

 

구조물의 특성상 짧은 기간 내에 원상복구가

쉽지 않아 1차 30일의 계고 기간이 주어지며

이후 2차로 20일의 시정명령을 거치게 된다.

 

여기까지 불응한다면 사법기관에서

형사고발 조치가 될 수도 있으며

마지막으로 위반건축물 이행강제금 절차가 된 이후

건축물대장에 표기된다.

 

 

 

위반건축물 적발 시 불이익

 

 

 

각종 인허가 제한 : 부동산 및 식당 등 사업장 인허가 통제

금융권 제한 : 위반건축물에 대한 융자 등 대출 제한

이행강제금 부과 : 원상복구 시까지 매년 상당액의 이행강제금 부과

이행강제금 체납 시 압류 : 차량, 부동산 및 예금 등의 재산 압류

 

​위반건축물 이행강제금은 현 소유자 등에게 시정명령 및 금액 발생 등의

행정조치가 되고 매수 시에는 그 책임이 승계될 수 있다.

 

위반건축물로 건축물대장에 등재된 상가는

지자체에 별도 신고 허가를 받지 않고

사업자등록만 내면 영업이 가능한 자유업종만 임대가 가능하다.

부동산 중개사무소, 음식점, 미용실 등 허가를 받아야 하는 업종은

영업허가를 받을 수 없어 임차인을 유치하는데 많은 제한이 생긴다.

 

 

건물 일부분에 불법건축물이 적발되는 경우

해당 건물의 다른 부분도 용도변경이 불가능하다.

​

 

베란다를 불법 증축한 경우, 이행강제금

 

 

건축법을 위반하여 건축물을 만든 경우,

이행강제금은 다음과 같이 계산된다.

 

 

위법한 증축에 대한 이행강제금은 지방세법에 따라 해당 건축물에 적용되는

1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에

위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서

위반 내용에 따른 비율을 곱한 금액 건축법 제80조제1항제1호 및

건축법 시행령 제115조의3제1항이 된다.

 

 

부동산 거래 시 (경공매 포함)

실제 건축물의 용도나 층수, 가구 수, 주차면수

등을 반드시 확인해야 불이익을 최소화 할 수 있다.