명도 어떻게 하시나요?

경매 입찰시 주거용 부동산 즉 주택이나 아파트 등을

경매로 취득하고자 할 때 많은 사람들이 부담스러워하는 게 바로 명도다.

 

 

 

명도란 경매 부동산을 점유하고 있는

소유자나 세입자로부터 목적물을 인도받는 일이다.

 

다시말해 명도란 주거인을 퇴거시키고

동산을 철거한 뒤에 인도하는 것으로

명도는 인도의 한 형태이다.

 

 

시세보다 낮게 낙찰받아도 기존 점유자를 내보내지 않는 한

매매나 임대와 같은 온전한 권리행사가 어렵다.

그래서, 명도까지 마무리되어야

비로소 모든 절차가 끝났다고 할 수 있다.

 

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​현재 살고 있는 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면

부동산을 스스로 자발적으로 비워줄 가능성은 없다고 보아야 된다.

명도과정이 길어질수록 수익률이 떨어지기에 빠르고

신속한 해결이 중요하다.

 

 

 

경매 입찰 전 부동산 점유자의 상황을 파악하고,

명도가 원만하게 해결될 수 있는 경매 물건을 고르는 것이 좋다.

 

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임차보증금 전액을 배당받을 수 있는 세입자가 있거나,

경매 진행과정 동안 월세를 지급하지 않아 특별한 손해가 없는

세입자가 점유하고 있다면 명도에 대한 합의는 일반적으로 수월하다.

 

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세입자의 경우 보증금을 배당받기 위해서는

명도확인서를 낙찰자로부터 받아 제출해야 한다.

 

 

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부동산 점유를 이전했다는 내용이 담긴 명도확인서를

낙찰자가 작성해줘야 임차인이 임차보증금을

배당받을 수 있으므로 이사에 대한 협의를

비교적 쉽게 마무리 할수 있다.

 

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점유자와 명도에 대한 합의가 이뤄지지 않을 경우,

낙찰자는 강제집행이라는 방법이 있지만,

인건비, 보관비 등 강제집행 비용이 발생하는데,

이러한 비용을 다시 점유자로부터 받아낸다는 것은

쉽지 않은 일이다.

 

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​​그래서, 강제집행시 소요되는 범위 내에서

이사비 지급을 통해 협상을 도출하는 것이 현명한 방법이다.

 

인도명령 활용

 

경매 부동산이 매각으로 소유권이 이전됐음에도

현재 점유자가 임의로 부동산을 인도하지

않을 경우 법원이 인도를 명령하는 것이다.

 

 

인도명령 신청

 

잔금 납부한 후 6개월 내에 매수인이

소유자, 채무자, 임차인 등 부동산 점유자에

대해 인도명령을 신청한다.

 

모든 점유자에 대해 인도명령을 신청할 수 있지만

적법한 점유권원이 있는 점유자는 인도명령

대상이 아니다.

 

여기서, 인도명령 신청 시 점유이전금지 가처분도

같이 신청하자.

 

 

인도명령 대상

 

소유자, 채무자, 매수인에게 대항할 수 없는

부동산 점유자(대항력 없는 임차인, 불법점유자)

 

소유자나 채무자의 일반 승계인

 

소유자나 채무자의 동거가족, 점유보조자

 

 

인도명령의 결정 및 송달

 

신청 후 약 5일~7일 내에 인도명령이 내려진다.

인도명령결정 정본은 신청인과 상대방에게 송달된다.

 

강제집행

 

 

상대방이 인도명령을 거부할 경우

매수인은 법원에 강제집행을 신청할 수 있다.

 

 

인도명령 결정이 내려지고 그 정본이

상대방에게 송달이 되어야만 강제집행이 가능하다.