주거용 공유지분 임대차 계약과 임차인 문제

 

공유부동산의 부동산 임대차계약은 

부동산의 관리행위에 해당하기 때문에

과반수의 지분권자와 계약을 체결해야 합니다.

 

 

​부부가 1/2씩 균일한 지분을 가지는 경우 

어느 한명만으로는 과반수를 넘지 않기에

부부가 공동으로 계약하거나 동의를 받는 방식으로 

계약을 체결해야 합니다.

 

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​물건을 공유자 각 1/2 지분씩 균분하여 공유하고 있는 경우

1/2 지분권자는 다른 1/2 지분권자와의 협의 없이는 배타적으로

독점사용할 수 없고,

 

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나머지 지분권자는 공유물보존행위로서 그 배타적 사용의 배제,

즉 그 지상 건물의 철거와 토지의 인도 등 점유배제를 구할

권리가 있습니다.

 

 

 

임대인이 아닌 나머지 지분권자가 동의 하게 되면 임차인은 동의한 

지분권자에 대하여 대항력과 우선변제를 주장할 수 있습니다.

 

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​임대인이 임차보증금반환을 제때 이행하지 못할 때 임차인은 지분전체에 대해

경매를 신청하고 매각대금으로 부터 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

공유지분 물건의 임차인

 

 

공유지분 물건의 부동산에 거주하는 임차인 문제는

대항력 유무에 따라 그 처리를 달리해야 합니다.

 

 

공유지분 부동산에 대항력이 있는 임차인이 있는 경우

임차인이 대항력이 있으면

대항력에 의해 거주할 수 있고,

 

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​대항력이 없더라도 낙찰자가 취득한 부분이 2분의 1이하 이면

그 취득부분에 대해서는 임차인을 상대로 명도를 할 수 없습니다.

 

 

​임차인의 대항력 유무보다 낙찰자가 취득하는

지분이 과반수에 해당하느냐에 따라

임차인에 대한 명도가 달라 집니다.

 

 

대항력을 구비한 임차인의 경우

낙찰자가 명도를 위해 보증금을 전액 물어주었다면

공유자를 상대로 구상권을 행사할 수 있습니다.

 

 

 

대항력이 없는 임차인의 경우 공동 임대인이 임차인에게

부담하는 임차보증금반환의무는 성질상 불가분으로

 

 

 

​공동 임대인중 1인의 공유지분에 대한 경매절차에서 주택전체 임차인의

보증금은 지분비율에 의해 배당하는 것이 아니라 전액을 배당합니다.

 

 

​매수인의 지분이 과반에 미치지 못하면 임차인은 대항력 유무에

관계없이 거주할 수 있습니다.

즉 낙찰자는 명도를 할 수 없습니다.