경매입찰 시 주의해야 할 권리: 가처분, 가등기

 가처분

 

가처분은 채권자가 금전채권이 아닌 특정의 지급을

목적으로 하는 청구권을 보존하기 위해 혹은

쟁의가 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하기 위해

재판을 진행하는 일종의 보전 처분이다.

 

​가처분이란 

확정 판결난 사건이 집행까지 오래걸리는 경우,

등기부등본상에 미리 그 효력을 암시하는 가처분을 신청할 수 있다.

 

당장에 효력은 없지만, 효력이 발생할 확률이 매우 높다는 뜻이다.

기판력에 의해 항고가 받아들여질 확률이 낮다.

 

 

 가처분은 목적이 되는 본안소송의 내용을 

등기부등본상 한 줄과 전자소송상 청구금액으로만 알 수 있으나, 

이해관계인이 아니면 사건열람이 불가능하므로 승소나 패소 여부 판단이 불가하다.

 

 

선순위 가처분은 낙찰자가 인수한다.

본안 소송이 그대로 인수되어 소송사건의 피고 신분이 될수 있으니 주의가 필요하다.

 

 

가처분은 선순위보다 후순위가 더 위험하다.

선순위는 무조건 인수되는 권리기 때문에 유심히 살피는 반면,

후순위는 '말소되겠지'라는 안일한 생각으로 자칫 넘기기 쉽기 때문이다.

 

가처분 이후에 발생한 대항력있는 임차권등기는 소멸하지 않고 인수된다.

 

 

가처분은 재산분할 등으로 발생하는 청구권 보전이 필요하거나

부동산의 권리관계에 다툼이 생겼을 때 일반적으로 신청한다.

 

 

처분이나 양도, 은닉 등으로 부동산 소유권이 바뀌는 경우 채권자가

나중에 권리를 실행할 수 없게 되는 것을 미연에 막기 위해 가처분 신청을 하는 것이다.

가처분 신청이 받아들여지면 법원은 부동산을 처분하지 못하도록 명령한다.

 

 

그러나

 

선순위 가처분도 낙찰자가 인수하지 않는 경우가 있다.

 

첫째, 선순위 가처분자가 소유권을 취득한 경우

둘째, 선순위 가처분자가 강제경매를 신청한 경우

셋째, 선순위 가처분권자가 근저당권 설정등기 청구권을 보전하기 위한 경우

 

낙찰자가 인수하지 않고 소멸되는 이유는

동일한 부동산에 대한 소유권과

기타 다른 권리가 한 사람에게 동시에 적용되는 경우,

기타 권리는 소멸하기 때문이다.

 

​

 

소유권 이외 어떤 권리와 이를 목적으로 하는 또 다른 권리가 동일한 사람에게

적용하는 경우에도 또 다른 권리는 소멸한다.

 

따라서 선순위 가처분은 매수인이

무조건 인수하는 권리는 아니라고 할 수 있다.

 

선순위 가처분권자가 강제경매를 신청한 경우

그 가처분은 경매로 소멸된다.

가처분 소멸 시효 확인하기

 

 

 

등기부등본을 통해 가처분이 등기된 시기를

살펴보면 말소에 대한 해법을 구할 수 있다.

 

​

보전 처분인 가처분의 취소를 구하기 위하여 필요한 기간은

2002년 6월 30일까지 경료된 가처분은 10년,

2005년 7월 27일까지 경료 된 가처분은 5년,

이 후부터는 3년(민사집행법 288조)으로 개정됐다.

 

​

본안소송에서 판결이 확정됐지만 말소하지 않아

외관상 인수되는 권리로

남아 있어도 낙찰 후 말소가 가능하다.

 

 

가등기

 

 

가등기도 그 종류에 따라 인수 사항이 달라지고 소멸시효 등에 대해

알고 있어야 위험을 예방 할 수 있습니다.

 

​

​가등기는 본등기를 하기 전에 '우선 임시로 하는 등기'로

어떤 사정으로 인해 본등기(진짜 등기)는 나중에 하기로 하되,

 

현재 시점에서 나중에 본등기를 할 수 있는 근거를 마련해 두자는

차원에서 실행하는 등기가 가등기 입니다.

 

가등기는 담보가등기와 보전가등기(소유권이전청구권가등기) 두가지 종류가 있습니다.

담보가등기는 돈을 빌려주고 담보를 잡기 위한 등기이고,

 

​보전가등기는 사정 상 혹은 의도적으로 매수, 

소유권이전등기를 늦춰야 하는 경우 통상 설정 합니다.

 

 

 

​담보가등기는 경매에서 배당요구를 해야 배당이 가능하고,

그외는 보전가등기(소유권이전청구권가등기)라 보면 됩니다.

 

 

 

담보가등기에는 경매청구권과 우선변제권이 인정되며,

담보가등기권자는 부동산에 대해 경매를 실행할 수 있고

​경매절차에서 가등기의 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있습니다.

​경매에서 담보가등기는 저당권과 같이 취급되어 

저당권이라고 보아도 무방합니다.