대항력있는 임차인

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이

배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우,

그 잔액에 대하여 낙찰자에게 청구가 가능할까요?

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주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는

임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는

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경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도,

그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는

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보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여

낙찰자에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.

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이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고,

주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지

임대차관계가 존속하는 것으로

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낙찰자는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서

임대인의 지위를 승계 합니다​(대법원 98다15545 판결).

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주택임대차보호법

제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6>

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013.8.13>

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제4조(임대차기간 등)

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① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

[전문개정 2008.3.21]

 

 

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