공유지분 입찰시 확인 및 주의사항

A 와 B 의 공동소유의 부동산이 경매가 진행되는 경우

​​B의 1/2 지분만 매각대상이고 A의 지분은 매각대상에서 제외된 경우

통상 이러한 형태의 경매가 지분경매라 합니다.

 

 

​공유지분에 입찰 하는 경우 B의 지분에 대하여

사전조사와 권리분석을 진행하는데

여기서, A의 지분은 경매 매각대상에서 제외되었지만 

A의 지분에 대해 입찰 전에

사전조사와 권리분석을 동시에 진행해야 합니다. 

 

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​공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를

지분의 비율로 사용, 수익할 수 있습니다(민법 제263조).

​​​​공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정(민법 제265조)합니다.

 

 

공유지분에 대한 접근은

경매를 처음 시작하거나 경험이 적은 분들은 입찰을

꺼리게 됩니다.

 

 

그것은 물건에 대한 권리분석과

처리 방법에 대해 여러가지 변수가 도사리고 있기 때문입니다.

​그러나, 충분히 공부하고 권리분석을 잘 진행한다면 

공유지분 물건도

일반 물건과 별반 차이가 나지 않음을 알게 됩니다.

 

 

 

 

공유지분이 1/2의 경우

공유자 우선 매수청구권을 실행 할 확률이 높다고 볼 수

있습니다.

 

일반적으로 수도권의 경우

그 확률이 높고, 지방으로 갈 수록 낮다고 말 할 수 있습니다.

​다수 공유자가 있을 경우 낙찰 확률이 높으나,

향후 소송으로 갈 경우 시간이

많이 소요될 수 있는 단점도 동시에 고려해야 합니다.

 

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​등기부 등본을 통해 지분권자가 다수일 경우,

그 구성원 중에 해외 주소지를 둔 외국인이나, 나이가 드신

어르신이 계실 경우도 주의해야 합니다.

 

 

과반수 지분의 공유자로부터 사용이나 수익을 허락받은

점유자에 대하여 소수 지분의 공유자는 그 점유자가

사용, 수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없게 됩니다.

 

 

 

​공유자들 중에서 과반수 지분을 소유한 사람이 없다면

그 중 한명의 공유자가 다른 공유자의 동의없이

실행한 임대차 계약은 무효가 되고,

보존행위로서 명도청구 또한 가능합니다.

 

 

 

 

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재판상 분할은 법률규정에 의한 물권변동으로 판결이 확정되면

공유물 지분에 관한 소유권이전등기를 별도로 하지 않더라도

당연히 소유권을 취득합니다.

 

 

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​소송이나 협의분할로 단독소유가 된 부분을 제3자에게 처분할 경우

소유권이전등기를 공유자 자신의 이름으로 한 후에 처분해야 됩니다.