토지에 설정된 지상권

지상권이란

 다른 사람의 토지 위에 건물 또는 수목, 공작물 등을 설치하고

 사용할 권리(민법 제279조)로

 등기부등본에 설정등기를 해야 하는 

용익물권(用益物權)의 하나이다. 

 

 

지상권을 등기했을 경우에는 대세적 효력이 인정되기 때문에 

이후 토지 소유자가 변경되더라도 

약정한 기간 동안 안정적으로 토지를 사용할 수 있다.

 

 

토지 소유자의 동의만을 

얻어 건물 또는 수목 등을 설치할 수도 있지만 경매 등으로 인해 

토지 소유자가 갑자기 바뀔 경우에는

새로운 소유자에게 토지 사용에 대한 권리를 주장할 수 없다.

 

 

 

건물이나 수목을 소유하기 위해 지상권을 등기한 때에는

최단 30년간 토지를 사용할 수 있다.

만약 30년보다 짧은 기간으로 계약하거나 

기간을 따로 정하지 않은 때에는 

이를 30년으로 본다는 것이 민법 규정이다.

 

 

지상권 설정등기일이 1순위, 

 선순위로 등기된 때에는 매각으로 소멸하지 않는다. 

 토지를 낙찰받더라도 지상권자의 권리를 침해할 수 없고 

존속기간 동안 임의대로 사용·수익 할 수 없는 제약이 따른다.

 

 

또한 존속기간 만료 시 건물이나 수목이 현존하고 있다면 

지상권자는 토지 소유자에게 계약 갱신을 청구할 수 있고

토지 소유자가 이를 거절한 때에는

토지 소유자에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.

 

 

반면 지상권이 근저당권 등 다른 채권자보다 후순위로 등기된 때에는

 채권자의 원활한 자금 회수를 위해 매각과

동시에 소멸하므로 특별한 문제는 생기지 않는다.

 

 

 

지상권은 토지의 지하 또는 지상의 특정 공간을 정해 

설정할 수도 있는데 이를 구분지상권이라고 한다.

 

 

주로 공공시설물 등을 설치하기 위해 등기하는 경우가 많은데 

이는 등기 선·후를 불문하고 경매 낙찰로 소멸되지 않는다.

 예로 한국전력공사에서 타인의 토지 일부에 송전탑을 설치하거나

토지의 일정 높이 위에 고압선 등을

지나게 할 때 구분지상권을 설정한다.

 

지상권은 나대지인 타인의 토지를 사용 수익하기 위하여

설정하는 권리로 타인토지의 이용범위를 토지의 지하 또는 지상에

토지의 전부가 아닌 일부에 이용할 필요성이 있을 경우

구분지상권을 설정한다.

 

 

용익물권(지상권, 지역권, 전세권)의 경우

말소기준권리이후 설정된 경우

낙찰후 말소되어 매수인에게 인수되지 않지만

 

구분지상권중 공익적인 성격의

구분지상권은 말소기준권리 이후에 설정된 것이더라도 말소되지 않고

매수인에게 인수되므로 주의가 필요하다.

 

​

 

구분지상권의 존속기간도

무한정으로 설정이 가능하므로 소유자에게는

이용상의 제한이 매우 강하다고 볼 수 있다.

 

 

 

입찰하기 전 현장을 방문해

송전탑 또는 고압선이 지나는 범위를 확인하고

나머지 부분이 활용할 만한 가치가 있다면

입찰을 피할 이유가 없다.