아파트 매매 잔금일 직전 세입자 계약갱신권 행사

기존 전세 세입자가 나간다고 해서

 아파트 매매 계약을 체결했는데 

세입자가 갑자기 2년 더 전세를 살겠다고 한다면, 

매수인이 잔금 지급을 거절할 수 있다는 취지의 대법원 판결이 나왔다.

 

 

 

 세입자의 전세 갱신요구권 행사로 약속과 달리 비어있는

집을 줄 수 없게 된 상황에서

잔금을 치르게 하는 것은

‘공평’과 ‘신의성실의 원칙(신의칙)’에 어긋난다는 것이다.

 

 

실거주용 아파트를 찾던 A씨는

2021년 1월 B씨로부터 인천의 한 아파트를 11억원에 매수하는 계약을 체결했다.

당시 이 집에는 전세 계약을 맺은 세입자 C씨가 거주하고 있었는데

그해 10월 계약이 끝나면 갱신요구권을 행사하지 않고 집을 비우기로 했다.

 

 

이에 A씨는 중도금을 두 차례에 걸쳐 지급하고

4월 22일 잔금 1억9000만원을 내기로 했다.

대신 세입자 C씨의 임대 계약이 만기된 후인 12월에

아파트를 인도받기로 계약서에 명시했다.

A씨는 B씨에게 중도금 등을 모두 지급했고, 잔금까지 준비했다.

이사 준비를 위해 원래 살던 집도 팔았다.

 

 

 

그런데 잔금일 사흘 전인 4월 19일

세입자 C씨는 ‘갱신요구권을 행사해 아파트에 2년 더 거주하겠다’고 집주인 B씨에게 통보했다.

B씨는 이를 A씨에게 전달하면서 추후 C씨를 내보내겠다는 등의 조치 없이 잔금 지급을 독촉했다.

A씨는 “약속대로 전세 계약을 종료하라”고 반발하며 잔금 지급을 거절했다.

B씨는 A씨가 잔금을 안 줬으니 아파트 매매 계약을 해제한다고 통보했고,

A씨는 불복해 소송을 제기했다.

 

 

1심은 “세입자가 갱신요구권을 행사해 B씨가 (비어있는) 아파트를 인도할 수 없게 됐다”며

“A씨는 잔금 지급 의무의 이행을 거절할 수 있다”고 했다.

반면 2심은 A씨에게 잔금 지급 의무가 있다며 패소 판결을 내렸다.

 

 

 

2심은 “B씨가 세입자의 갱신요구를 거절하는 것은 법률상 허용되기 어려웠다”며

“A씨가 잔금 지급 의무를 이행하지 않아

아파트 매매 계약이 적법하게 해제됐다고 봐야 한다”고 했다.

 

 

대법원은

 

 

“임차인 C씨가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사해

B씨가 (비어있는 아파트를) 인도하기 곤란할 현저한 사정 변경이 생겼다고 볼 수 있다”며

“당초 계약 내용에 따른 A씨의 선이행의무(잔금 지급)를 이행하게 하는 것이

공평과 신의칙에 반하게 됐다고 볼 여지가 있다”고 했다.