월세위한 수익형 상가 접근방법

상가는 돈이 되는 매력적인 자산이지만,

 경기에 민감해서 때론 골칫덩어리가 되기도 합니다. 

어떤 상가를 골라서 어떻게 관리하느냐에 따라 

투자 성과도 천차만별 달라지게 됩니다. 

 

 

 주택은 지역이 같으면 가격 움직임도 비슷하고 

가구별로 큰 차이도 없으나, 

상가는 세분화·차별화되어 있어서

바로 옆에 있는 가게라고 해도 매매가, 수익성이 다릅니다.

 

 

 상가 매입은 대출을 많이 활용하는데, 

금리가 오르면 상환 부담이 커집니다.  

대출 이자를 제외하면 실제 수익률이 급감하는 경우도 많아서 주의해야 합니다.

 

 

 

 

금리 인상으로 전망이 불확실해진 요즘 같은 시기에는 

상가의 현재 가치(운영의 실질 수익) 뿐만 아니라

 미래 가치에 대한 평가를 같이 진행해야 합니다. 

 향후 금리가 안정되는 시점에 수익성이 회복될 것인지,

또 그 시점까지 대출 이자 부담과 공실 우려 등과 같은 불안 요인은 없는지 살피고, 

물건이 위치해 있는 상권의 미래 전망도 따져봐야 합니다.

 

출처 : 한국경제

 

 

 

 

오피스텔이나 다가구주택은 사람이 거주하는 곳이라서 월세만 낮추면

세입자를 채워 공실 리스크를 줄일 수 있습니다.

하지만 상가는 인구 감소, 온라인 확산 등으로

장사하는 세입자를 찾지 못하면 애먹을 수 있습니다.

 

 

알짜 상가를 고르는 최우선 원칙은 고수익이 아니라,

안정성과 지속성입니다.

 

 

고금리로 불안정해진 시장 환경이나

예상치 못한 위기에 직면하더라도

현금 흐름만 원활하다면 긴 터널도 통과할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

신도시 분양 상가보다는

이미 상권이 형성된 지역에 있는 1층 상가가 더 적합하다고 볼 수 있습니다.

상권이 형성된 이후에 진입해야 공실 위험에서피할 수 있습니다.

 

 

 

임차인도 장기간 ‘앉아있는’ 업종,

즉, 편의점이나 SSM(기업형 수퍼마켓), 은행 ATM,

병원·한의원·약국 같은

10년 안팎으로 장기 계약이 가능한 업종이 유리합니다.

 

 

단지 내 상가는 배후 수요 점검 필수

 

아파트 단지 내 상가는 

입주민 고정 수요 확보가 쉽고 

상권이 비교적 빨리 형성돼 

다른 상가보다 투자 위험이 작다는 게 장점입니다. 

경매시장에서 단지 내 상가에 투자자의 관심이 높은 것도 이 때문입니다.

 

 

가구당 상가 면적이 1.3㎡(0.4평) 내외를 크게 웃도는 곳은

 피하는 게 좋다고 전문가들은 지적합니다. 

가구 수가 비슷한 기존 단지 내 상가 임대료를 조사해 

적정 수익률을 산정해 보는 것도 중요합니다.

 

 

 

 노후 대비용 상가는 인근에 큰 변화가 일어나지 않는 위치여야 좋습니다.

택지 개발이 완료되어

더 이상 새로운 건물을 지을 땅이 없는 곳은

시간이 흐를수록 가치가 점점 오르기 때문입니다.

 

 

경매로 접근시

 

대항력 있는 임차인이 있는지

해당 건물의 등록사항을 열람해서 확인해 보아야 합니다.

 

보증금을 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권이 있는 경우

낙찰자가 인수할 수 있습니다.

 

임장이나 현장조사시 아래 사항들을 확인하는 것이 좋습니다.

 

- 건물의 위치나 접근성, 주차 공간, 역세권,

유동인구, 실수요층 등 상업공간으로서의 환경

 

- 건물의 보존상태나 수리 필요성 등 건물 상태

 

- 관리비 등 미납 여부(오피스텔 등 집합건물인 경우)

 

- 향후 택지개발 가능성

 

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마지막으로 경매 정보지나 물건지의 관할 세무서를 방문해 해당 물건에 대한

각종 권리사항 등을 확인해야 합니다.