전세사기 안 당하려면.. 등기부등본 이 표시 확인하세요

대출을 받기 위해 신탁회사에

소유권을 넘긴 주택에 대해 임대 계약을 맺은 뒤

전세보증금을 가로채는 수법의 전세사기에 주의하자.

 

 

신탁등기가 위험한 이유는

 

​

흔히 계약할 때 권리 분석을 위해 떼보는

등기부등본에는

신탁의 내용이 전혀 나오지 않는다.

 

 

통상 근저당은

등기부등본의 “을구”에 기록이 적시되는데,

이는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이기 때문이다.

 

그러나, 신탁은

등기부등본의 “갑구”에 기록이 된다.

소유권에 관한 사항이라서 그렇다.

 

 

신탁이라고 적혀있으니

근저당 없는 깨끗한 매물로

간과하면 큰일난다.

부동산의 실제 소유권은

임대인이 아니라 신탁회사에 있기 때문이다.

​

 

신탁등기된 부동산을 임대인이랑 계약을 하면

실제 권리가 있는 사람과 계약한 게 아니라서

임대차 계약의 효력 자체가 부정될 수도 있다.

​

 

그리고 잘못하면 보증금 회수가 어렵다.

 

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최근 한 사례로

오피스텔을 신탁회사에 담보로 넘긴 뒤 대출을 일으킨

A씨는 신탁회사의 동의 없이

임대차 계약을 맺었고,

A씨와 계약을 맺은 임차인들 역시

불법 점유자로 취급되며

주택임대차보호법상 보호를 받지 못한다.

 

 

신탁부동산 전세사기를 피하기 위해선

반드시 등기부등본 확인이 필수적이다.

등기부등본 상 부동산 소유권자를 표시하는 ‘갑구’ 소유자란에

‘신탁’ 표시가 있다면 이는 신탁부동산이다.

 

등기부등본에 나오지 않는

임대차 계약 금지 여부와

선순위 채권 등 정보 또한 등기소에서

신탁 원부를 확인해 파악할 필요가 있다.

 

 

신탁 등기된 부동산과 전세 월세 계약 시 주의사항

 

 

신탁이란 위탁자, 수탁자, 수익자로 구성된다.

 

​위탁자가 신탁을 맡긴 자로 임대인(집주인)이 되고

수탁자가 신탁을 받은 자. 신탁회사가 된다.

수익자는 은행 등 금융기관이다.

 

임대인이 신탁회사에 신탁을 맡기면 신탁회사가

부동산을 수익, 관리, 처분할 모든 권한을 갖게 된다.

 

그래서, 사실상 부동산의 주인이

신탁회사가 되는 것이다.

 

임대인은 자기 멋대로 전월세 등의 임대차를

놓을 권리가 없게 되고,

혹시 모르고 임대차를 진행한 임차인이 있다고 해도

실제 권리자와 계약을 한 것이 아니므로

최우선변제권, 우선변제권 등의

보증금 보호를 받을 수가 없게 된다.

 

 

신탁에는 담보신탁 관리신탁 개발신탁 처분신탁 등

여러 종류가 있으나,

일반적으로 문제가 되는 건 담보신탁이다.

 

대출을 받은 사람이 신탁회사에 대출금을 다 갚고 나면

"신탁 재산의 귀속"이라고 등기부등본에 기록된다.

 

​

원래의 집주인(위탁자)에게

소유권을 다시 이전하는 구조로 되어 있다.

 

 

 

신탁 등기된 부동산을 계약시 확인사항

 

 

법원 등기과 혹은 등기소에 가서

신탁원부를 발급받는다.

발급 수수료 1000원대로 장수에 따라 상이하다.

 

*신탁원부 발급은 모바일로도 발급이 가능하다.

​* 인터넷 민원서류 서비스

인터넷 민원서류서비스

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신탁등기된 집이 공매로 넘어갔다면 어떻게 대처해야 할까?

 

 

신탁회사 동의하에

적법한 계약을 임대인과 진행했다면

점유 또한 적법해서

임차인에 대해 불법 점유를 근거로 신탁회사가 부당 이득 반환이나

손해배상 청구를 하지 못한다.

 

 

 

임차인은

월세라면 보증금을 다 소진할때까지

월세를 내지 않고 지내시다가 나가면 되고,

전세라면 보증금을 반환받을 때까지

신탁부동산에서 퇴거할 수 없다는

항변을 주장하면 된다.