경매, 공매 우선변제권과 최우선변제권 정리

임차인의 우선변제권 행사

 

 임차인이 대항요건을 갖추고

임대차계약서에 확정일자를 받은 경우,

경매 또는 공매 절차에 따른 

임차상가건물의 환가대금에서 

후순위권리자 그 밖의 채권자보다 

우선하여 보증금을 변제받을 수 있다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).

 

 

소액임차인의 최우선변제권 행사

 

 

 소액임차인은 

임차상가건물에 대한 

경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에는 

보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 

우선하여 변제받을 권리가 있다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항).

 

 

 그러나 아래의 경우에는 소액임차인이더라도

최우선변제권을 행사할 수 없습니다.

 

 임차권등기명령의 집행에 따라 

임차권등기가 경료된 상가건물을 그 이후에 

임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도

 우선변제권을 행사할 수 없다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제6항).

 

 

 

 처음 상가건물임대차계약을 체결할 때에는 

소액임차인에 해당되었지만, 

그 후 계약을 갱신하는 과정에서 

보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는

우선변제권을 행사할 수 없다.

 

 

소액임차인의 최우선변제

 

 

요건

 

1. 소액임차인의 범위에 속할 것.

 임차인의 보증금이 아래의 지역별 보증금액에 해당되어야

 최우선변제 받을 수 있는 임차인이 된다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조).

 

 서울특별시 : 6천500만원 이하

 

 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 5천500만원 이하

 

 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 

안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천800만원 이하

 

그 밖의 지역 : 3천만원 이하

 

 

보증금 외에 차임이 있는 경우에는

월 단위의 차임액에 100을 곱하여

보증금과 합산한 금액이

보증금으로 된다.

(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항,

「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제2항·제3항 및 제6조).

 

 

예를 들면,

서울특별시에서 상가건물을 임차하면서,

보증금으로 1,000만원을 지급하고

매월 30만원의 차임을 지급하기로

약정한 상가건물 임대차에서

총 보증금은 4,000만원{(월차임 30만원 × 100) + 1,000만원 = 4천만원}으로

소액임차인에 해당된다.

 

 

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역

 

 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·

불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동,

 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 

의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·

삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 

 

하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 

부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 

군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외)

 

(규제「수도권정비계획법」 제2조제1호, 

「수도권정비계획법 시행령」 제2조, 별표 1).

출처 입력

 

 

 

 * 소액임차인이 보호받을 수 있는 보증금의 범위 : 대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr) 에서

소액임차인의 범위 안내에서 확인이 가능하다.

 

 

2. 대항요건을 갖출 것

 

임차인은 임차상가건물에 대한

경매신청의 등기 전에 상가건물의 인도와 

사업자등록을 신청해야 한다.

 이러한 대항요건은 집행법원이 정한

 배당요구의 종기인 경락기일까지 

계속 존속되어야 한다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).

 

 

 임차상가건물이 

경매 또는 공매 절차에 따라 매각될 것

 소액임차인은 임차상가건물이 

경매 또는 공매 절차에 따라 매각되는 경우 

우선변제권을 행사할 수 있다.

 

 

3. 배당 요구가 있을 것

 

임차인은 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로

집행법원에 배당요구를 신청하면 된다.

이 경우 신청서에는 집행력 있는 정본 또는

그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는

서면을 붙여야 한다(「민사집행규칙」 제48조).

 

 

최우선변제의 범위

 

 

 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액은,

 그 보증금 중 다음의 어느 하나에 해당하는 금액 이하입니다. 

 

이 경우 우선변제 금액이 상가건물가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는

 상가건물가액의 2분의 1에 해당하는 

금액에 한한다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제7조제1항 및 제2항).

 

서울특별시 : 2천200만원

 

「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 1천900만원

 

 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외),

안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1천300만원

 

 그 밖의 지역 : 1천만원