경매 부동산에 설정된 가압류 처리 문제

 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 장래 

그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류해서

채무자가 처분하지 못하도록 하는 것입니다.

 

 

(가)압류가 등기된 이후에 설정된 지상권, 지역권, 전세권,

등기된 임차권, (근)저당권, 가등기담보 등은 말소기준권리 이후에 설정된

후순위 권리로 모두 소멸합니다.

그래서, 경매 부동산에 설정된 가압류는 매수인에게 인수되지 않습니다.

 

참고로, 말소기준권리로는

 

​ (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다.

 

말소기준권리보다 먼저 등기된 권리(선순위 권리)는 매수인에게 인수되며,

말소기준권리보다 후에 등기된 권리(후순위 권리)는 대부분 말소됩니다.

 

 

가압류 자체가 순위를 보전하는 처분이다 보니

배당순위는 가압류 날짜로 적용됩니다.

다만 배당 시점까지 본안 소송이 종료되지 않은 경우

(가압류란 아직 확정되지 않은 채권이므로)

 

법원은 낙찰대금 중 가압류채권 금액만큼을 공탁으로

보관한 후 남은 금액을 그밖에 권리자에게 배당합니다.

이후 가압류 채권자가 승소하면 공탁된 금액을 배당하고,

만일 패소하면 다른 권리자에게 추가로 배당합니다.

본안 소송의 승패와 관계없이 배당으로 소멸됩니다.

 

 

선순위 가압류 등기

 

 

 

부동산에 대한 선순위가압류등기 후

가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전되고

그 후 제3취득자의 채권자가 경매를 신청하여 매각된 경우,

 

 

가압류채권자는 그 매각절차에서

당해 가압류목적물의 매각대금 중

가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 배당을 받을 수 있고,

이 경우 종전 소유자를 채무자로 한 가압류등기는

말소촉탁의 대상이 될 수 있습니다.

(대법원 2007. 4. 13. 선고 2005다8682 판결 )

​

 

그러나

 

​

 

경우에 따라서는 집행법원이

종전 소유자를 채무자로 하는 가압류등기의

부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로 하여

위 가압류채권자를 배당절차에서 배제하고

매각절차를

진행시킬 수도 있으며,

 

 

이와 같이 매수인이 위 가압류등기의 부담을 인수하는 것을

전제로 매각절차를 진행시킨 경우에는

위 가압류의 효력이 소멸하지 아니하므로

집행법원의 말소촉탁이 될 수 없습니다.

 

​

따라서 종전 소유자를 채무자로 하는 가압류등기가 이루어진

부동산에 대하여 매각절차가 진행되었다는

사정만으로 위 가압류의 효력이 소멸하였다고 단정할 수 없고,

 

 

 

구체적인 매각절차를 살펴 집행법원이

위 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로 하여

매각절차를 진행하였는가 여부에 따라

가압류 효력의 소멸 여부를 판단하여야 합니다.

 

 

대법원은 집행법원이 소멸주의를 채택하여

선순위가압류 채권을 배당하는 경우 가압류는 말소가 되고,

인수주의를 채택하여 매각 절차를 진행하는 경우

배당서 제외되고 말소도 되지 않는다는 점을 분명히 하고 있습니다.

 

 

 

​그리하여, 집행법원의 매각 절차에 따라 결과가 달라질 수 있다는 것입니다.

 

 

경공매에 입찰하는 분들은 반드시 사전에 매각물건명세서의

특별매각 조건을 반드시 확인하고

입찰에 응해야 겠습니다.