교통,학군 가성비 좋은 아파트 쏟아진다.

현금 등 유동성을 확보한 실수요자라면 

경매 시장에서 유리한 고지를 

선점할 수 있을 것으로 보인다.

 

아파트 경매는 가격이나 규제 등에서

 상대적으로 문턱이 낮아 꾸준히 수요가 있다. 

 

 

아파트 경매 물건이 크게 늘고 있다.

경기 침체와 고금리 지속으로 거래가 얼어붙으며

이자 부담을 이기지 못한 집주인이 경매로 몰리고 있어서다.

 

물건은 쏟아지지만 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은

70~80% 수준에 머무르고 있다.

 

상반기에 교통과 학군이 좋은 지역 아파트가

 대거 경매로 나올 수 있다.

 

여기서, 현금을 확보하고 있다면,

철저한 입지를 분석하면 저렴하게 내 집을 마련할 수 있다.

 

 

 

 

 법원경매정보에 따르면 

지난해 경매가 진행된 서울 아파트는 2459건으로 집계됐다. 

2022년(1040건)의 2.5배 수준이다. 

2016년(2632건) 이래 7년 만에 가장 많은 규모다.

 

 

경매 물량이 늘고 있지만

부동산 경기 위축으로 낙찰가는 떨어지고 있다.

지난해 서울 아파트 낙찰가율은 2013년(78.6%) 이래

가장 낮은 81.3%를 기록했다.

 

고금리 장기화로 수요자가 경매로 낙찰하더라도 

대출을 많이 받기 어렵기 때문이다. 

 

아파트 경매의 경우 

주로 법원에서 압류한 채무자의 부동산이 물건으로 나온다. 

최고가를 제시한 사람에게 해당 부동산을 판매하고

 그 대금으로 채권자의 금전 채권을 충당하는 방식이다.

 

 

입찰 기일이 되면

 법원이 매각 절차를 진행하는데,

 이때 최고액을 적은 매수 신고인이 낙찰을 받은 뒤

 잔금을 납부하고 

소유권이전등기를 마치면 

최종 취득이 완료된다.

 

경매로 취득한 물건은 전매제한이 없고

 경우에 따라선 유찰 등으로

 인해 낙찰가가 시세 대비 저렴해 꾸준히 수요가 있다.

 

그러나,

2021년 107.8%에 달했던 

서울 아파트 낙찰가율은 2022년 91.1%로

내려앉은 데 이어 지난해에는 81.3%까지 떨어졌다.

올 들어선 80%대 중반에 머무르고 있다.

 

 

 

지난 16일 서울 성북구 하월곡동

 ‘래미안월곡아파트’ 전용 84㎡(감정가 10억400만원)는

 2번의 유찰 끝에 8억원대에 매각됐다. 

 

이 아파트는 3차 매각일에 최저 입찰가 6억6560만원(감정가의 66.3%)에서 

경매를 시작해 감정가의 80.6%인

 8억898만원에 최종 낙찰됐다.

 

 

 

경매 시장은 

감정가가 보통 입찰 8~12개월 전에 진행돼 

부동산 시장의 선행 지표로 인식되는데,

낙찰 시점에 부동산 시장이 상승기면 향후 시세 차익 기대감으로 

경매에 경쟁이 붙으면서 

낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 100%를 넘기고는 한다.

 

 

반대로 부동산 하락기에선 

감정가가 비싸다는 인식과 매수 심리 하락 등으로

 낙찰가율, 낙착률(입찰 물건 중 낙찰자가 결정된 물건 수의 비율)이 

모두 떨어진다. 

 

낙찰률 하락은 유찰에 따른 가격 하락을

기대하고 응찰하지 않는 이들이

 많아진다는 의미이기도 하다.

 

 

 

주의사항

 

 

여러 차례 유찰을 거쳐 감정가나 시세보다 

지나치게 낮아진 물건은 유의해야 한다. 

낙찰자가 임차인 보증금을 전액 인수해야 하거나 

별도의 추가 부담이 발생할 수 있다.

 

 

대항력을 가진 임차인이 있다면 특히, 주의해야 된다.

 

 

 

대항력이란 세입자가 제3자에게

주택의 임대차 계약 관계를 주장할 수 있는 권리를 뜻한다.

경매 후 임차인이 배당받지 못한

보증금 잔액은 낙찰자가 전액 인수해야 한다.

 

 

 

경매는

 저렴한 주택 구매가 가능해

 내 집 마련 목적으로도 시도를 많이 한다.

그러나 저점 매수에만 집중하다가 

권리분석에 소홀해지는 경우가 있는데, 

유찰된 물건이라면 왜 유찰이 됐는지 등을 따져보고 

입지 분석이나 지역 부동산 시장 흐름 등을 

잘 살펴보고 신중히 투자해야 한다.

 

 

결론적으로, 저렴한 경매 물건은 임차인 보증금 등 

추가 비용이 발생할 가능성이 높아서,

권리 분석을 꼼꼼히 진행한 후

입찰에 응하도록 하자.