근저당권 뒤에 설정된 전세 증액 계약 안전할까?

 

임차인은 저당권이 설정되기 전

 취득한 임차권으로 저당권자에게 대항력을 행사할 수 있다. 

 

그러나, 저당권 설정 등기 뒤 건물주와 보증금을

증액하기로 한 합의는 당사자 사이에서만 효력이 있고,

저당권자에게는 효력이 없다.

 

 

따라서 임차인은 저당권을 근거로 해서

아파트를 낙찰받은 매수자(소유자)의

건물 명도 청구에 대해

증액 전 임차보증금을

상환받을 때까지 아파트를 명도하지 않아도 된다.

 저당권설정등기 이후에 

증액한 보증금에 대해서는 매수자에게 대항할 수 없다.

 

 

경매 사례:

 

1순위 근저당권(설정일 2022년 2월 24일),

2순위 가압류(2022년 5월 1일),

3순위 강제경매(2022년 7월 10일)

 

여기서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인(보증금 2억)이

보증금에 대해 배당을 신청했다면,

보증금 2억원 중 1000만 원은 2022년 6월 1일 증액됐고,

증액된 보증금의 확정일자가 2022년 6월 2일 이라면

보증금 1000만원은 근저당이 설정된 뒤에 증액 계약이 된 것으로

보증금을 돌려받지 못한다.

 

 

보증금 증액 시점에서의 기준권리(근저당권, 가압류 등)

유무를 살펴보아야 된다.

 

 

보증금 증액 시점에 기준 권리가 없다면

증액된 보증금도 대항력을 인정받아

제삼자에게 대항력을 행사할 수 있다.

 

 

 

증액과 동시에 확정일자까지 받아 두었다면

그 증액된 보증금도

배당 절차에서 우선변제권을 갖는다.

그러나, 기준 권리가 생긴 이후

보증금 증액이 이루어졌다면

그 증액된 보증금은 보호받지 못한다.

 

 

팁 하나 !

 

 

배당 순위에 있어 당해세는

조세채권 우선원칙에 따라 압류 등기 일자나

법정기일에 상관없이

임차인의 우선변제권(확정일자)보다 우선해서 배당받았다.

 

 

 

그런데 전세 사기 사태 이후

주택이 경매에 넘어가면 임차인이 당해세보다

먼저 보증금을 배당받을 수 있도록

23년 4월부터 국세기본법이 개정되어

임차인의 확정일자가 당해세의 법정기일보다 빠르면

보증금을 먼저 배당받을 수 있다.