주거용 부동산 경매 입찰시 주의사항

주택 등 주거용 부동산을 경매로

 매입할 때  조심해야 하는 부분은

임차인에 대한 권리분석이다.

 

 

부동산에 임차인이 거주할 경우 

그 보증금을 별도로 물어줘야 하는 경우가 있고 

임차인의 남은 계약기간을 보장해 줘야 하는 경우도 생길 수 있다.

 

주거용 부동산의 임차인이

 대항요건(전입신고와 점유)을 갖추면

주택임대차보호법 대상이 된다.

 

이와 같은 주거용 부동산 경매 참여시

주의사항에 대해 알아보자.

 

임차인의 대항력과 우선변제권 여부

 

 

대항력이란 임차인이 제3자에게 임대차의

내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말한다.

 

 

대항력 취득을 위해서는

임대차계약 후 주택의 인도(점유)와 전입신고를 마치면

그다음 날 0시부터 그 계약의 효력을

누구에게나 주장할 수 있는 권리다.

 

 

따라서 대항력이 있는 임차인은 주택이

경매로 넘어가더라도 낙찰자에게 임차보증금

반환을 청구할 수 있고

남은 계약기간도 주장할 수도 있다.

 

 

다만 임차인의 전입신고일이

말소기준권리(최초 설정된 근저당권 등) 보다 늦거나

같을 경우에는 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없고

보증금을 전부 회수하지 못하더라도

명도 대상이 된다.

 

 

참고로

주택 임차인 권리 보호를 위해 

임대차 대항력의 효력 발생 시기를 

당일로 앞당기는 방안이 추진된다.

 

대통령직속 국민통합위원회는 15일 주택 임대차 대항력의 효력 발생 시기를 

일정 요건을 충족한 경우 

'익일 0시'에서 '당일 0시'로 변경하는 방안을 제안했다고 밝혔다. 

법무부와 국토교통부는 통합위 제안을 

적극적으로 검토·추진키로 했다.

출처 입력

  

 

 

우선변제권 

 

 

임차인이 임차보증금을 

우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 

임차인이 ① 건물의 인도, 사업자등록신청(상가의 경우),

임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정된다.

 

 

 

우선변제권이 있는 임차인은

부동산등기부 등본에 등기가 되지 않더라도

건물이 경매나 공매시 확정일자를 기준으로

임차건물의 후순위권리자나 

그 밖의 채권자보다 우선하여 

보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

 

 

가족, 지인의 공동임차인의 경우 대항력

 

 

임차주택의 동거인이 가족관계일 때 

그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서

 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 

임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면,

 

 대법원은 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼

 임대차의 제3자에 대한

대항력을 상실하지 않는 것으로 보고 있다.

이를 토대로 많은 사람들이 이사할 때 가족 중 

일부의 전입신고를 남겨 둔 채 

임차인 본인의 주민등록은 일시 이전하기도 한다.

 

 

대법원 판례에서는 

공동 임차인의 경우 일부만 대항력을 갖추어도

 전체 임차인이 대항력을 갖춘 것으로 본 사례가 있다.

즉, 주택의 공동임차인 중 1인이라도

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면

그 대항력은 임대차 전체에 미친다.

 

 

 이에 따라 임차 건물이 양도되는 경우 

특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가

 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고

양도인의 채무는 소멸한다고 판시했다.

 

 

 

임차인의 확정일자 확인

 

 

대항력을 갖춘 임차인이

 임대차계약서에 확정일자를 받으면 

경매절차에서 후순위 권리자보다

먼저 자신의 보증금을 배당받을 수 있다.

 

임차인이 받은 확정일자는 

등기부등본에 등기되는 것은 아니지만

 임대차계약서에 날짜가 적힌 도장을 받음으로써

근저당권과 동일한 효과가 생긴다. 이를 '채권의 물권화'라 한다.

 

 

임차인의 경우 

임대차계약서가 분실 또는 멸실했더라도

 법원이나 행정기관에 보관된 확정일자발급대장에

 확정일자를 받은 사실이 인정된다면 

우선변제권은 소멸하지 않는다(대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결 등 참조).

 

 

 

낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있는 임차인이

경매절차에서 보증금 전액을 배당(변제)받을 수 있다면

낙찰자가 별도로

부담해야 하는 보증금은 없다.

 

 

다만 임차인의 전입신고 일자가 빠르지만

확정일자를 다른 권리보다 늦게 받는 경우에는

 임차인이 배당받지 못하는 금액이 생길 수 있고 

그 금액은 낙찰자가 인수해야 한다.

 

 

 

임차인의 배당 신청 여부 확인

 

 

대항력과 우선변제권을 갖춘 세입자는

 배당요구종기까지 배당요구를 할 수 있다. 

그러면 매각대금에서 보증금을 배당받을 수 있다. 

 

만약 세입자가 보증금 전액을 배당받지 못하는 때에는

잔여 보증금이 곧 매수인이 인수하는 권리가 된다.

 

 

세입자가 배당요구를 하게 되면

배당요구종기일 이전에는 얼마든지 취소할 수 있다.

하지만 배당요구종기일 이후에는 취소할 수 없다.

즉, 배당요구에 따라 매수인이 인수해야 할 부담이 바뀌는 경우

 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 

이를 철회하지 못한다.

 

 

 

확정일자를 갖춘 임차인은 

법원에 배당요구신청을 해야만 배당받을 수 있다. 

즉 배당신청을 했을 경우에는

임대차계약 해지의사를 표시한 것으로 보아

법원에서 보증금을 배당해 준다.

 

 

대법원 판례에 따르면 

경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 임대차 관계의 존속을 

원하지 않는 것을 명백히 표시하는 것이어서

 다른 특별한 사정이 없으면 이를 

임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있다.

 

반대로 배당신청을 하지 않은 경우에는 

임대차계약이 유지되기 때문에 남은 계약기간 동안

 계속 거주할 수 있고 계약 종료 시 낙찰자가 

별도로 보증금을 돌려주어야 된다.

 

 

임차인의 배당신청이 배당요구종기일 내에 

신고가되었는지 확인해야 한다.

 

 

경매가 개시되면 법원은

첫 매각기일 전에 배당신청 기간을 정한다 (배당요구종기일).

이 기간이 경과된 후 배당신청을 하는 경우가 있다.

이럴경우 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 하므로 주의해야 된다.

 

 

 

대항력과 우선변제권을 갖춘 세입자가

배당요구종기일이 지난 뒤 배당을 철회해 매수인에게 부담을 줄 수는 없다.

게다가 세입자 배당요구 자체가

계약 해지 의사표시로 간주되기 때문에

임대차 기간이 남았다는 이유로 아파트 명도를 거부할 수는 없다.

 

 

만약 임차인이 명도를 거부할 때는

인도명령 신청을 하고 그 결정을 받아

강제집행을 통해 아파트를 인도받으면 된다.