전세로 사는 나의 집이 경매로 넘어간다면

 

집주인(임대인)이 은행 대출을 감당하지 못해

 근저당권자가(은행) 임의경매 신청을 하거나

 임대인의 채권자가 강제경매 신청을 해

내가 사는 집에 대해 경매가 진행되면 임차인으로서는 

황당하고 억울하다.

 

 

내가 살고 있는 전세집이 경매로 나온다면

어떻게 대처해야 할지에 대해 알아보자.

 

 

전세계약은 전세금을 활용하기 위한 제도로

임차인은 전세기간 만료일 전에는

전세금 반환을 청구할 수 없지만,

기간 종료를 합의한 약정 해지나

민법 제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권),

제627조 2항(일부 멸실 등과 해지권),

제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) 등의

법정 해지 사유로 임대차계약이 해지되면

전세금 반환을 요구할 수 있다.

 

 

권리분석을 통해 나의 처지 파악하기.

 

 

경매당한 임차인은 먼저 전셋집 등기부등본을 발급받아

본인이 어떤 위치에 있는지 권리분석을 해보자.

 

 

자신이 대항력을 갖춘 날(주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시)과

확정일자(우선변제권)를 점검해

대항력을 갖춘 날과 융자를 받은 근저당권설정등기나

가압류, 압류 등의 등기일을 비교해

대항력을 갖춘 날이 먼저인 ‘선순위 임차인’인지,

아니면 뒤인 ‘후순위 임차인’인지를 파악해 본다.

 

 

권리신고 및 배당요구 신청

 

 

경매 절차는 무잉여 기각, 경매 신청 취하 등으로

진행이 안 될 때도 있으나,

대부분은 낙찰까지 진행되기에

임차인은 전세금반환소송과 상관없이

해당 경매 절차에서 전세금을 받는 것이 유리하므로

권리신고 및 배당요구 신청을 하는 것이 좋다.

 

 

권리신고는 매각 부동산상의 권리자가

집행법원에 자신의 권리를 신고하는 것이고,

 

배당요구란 다른 채권자에 의해 개시된 집행절차에

참가해 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받으려는 신청을 말하는데,

배당요구 종기까지 배당을

요구해야 한다.

 

이후 최고가 매수신고인이 정해지고

매각대금을 완납하면

배당 절차에서 법정 순서에 따라

전세금에 대한 배당이 이루어 진다.

 

 

전세금반환소송을 통한 해결

 

 

 

전세금반환소송이란

전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로

임차인이 제기하는 소송을 말하고,

 

반환 청구의 근거로 임대차계약의 해지와 해지에 따른

전세금 반환 의무가 집주인에게 있어야 된다.

 

 

부동산 경매의 진행은

임차인의 보증금 반환에 큰 영향을 미치는

임대차 해지 사유이므로

임차인은 집주인에게

임대차계약 해지를 통보한다.

 

 

권리분석을 통해 후순위라면

전세금을 한 푼 혹은 일부라도 못 받으리라

예상된다면 바로 전세금반환소송을 준비하자.

 

소송은 몇 개월 안에 임차인 승소로 끝난다.

지급명령정본 송달을 받고

집주인이 이의신청을 하지 않는다면 바로 지급명령을 신청해도 된다.

 

선순위 임차인은 

집주인이 전세금을 반환할 여력이 없는 경우(빌라왕, 건축왕 등), 

나중에 집주인의 재산을 발견할 것에 대비해 

미리 전세금반환청구의 소를 제기해

집행권원을 확보해야 한다.

 

 

임차권등기명령신청

 

 

세입자가 보증금을 돌려받기 위해서는

실거주와 확정일자가 필요한데

임차인이 이사하게 되면 

실거주가 아니어서 우선변제권이 사라지게 된다.

이에 보증금을 받지 못한 상태에서

부득이하게 이사를 가야하는 경우에 활용할 수 있다.

 

 

 

경매 중 이사해야 한다면 자신의 대항력(점유·전입)을 유지하기 위해

꼭 관할 법원에 임대차기간 만료 혹은 계약 해지를 통보하고,

임차권등기명령신청을 하고

임차권등기가 된 것을

등기부등본에서 확인한 후 이사를 진행한다.

 

 

사전 확인사항

 

임차권등기명령을 신청하기 위해서는 몇가지 조건들이 필요하다.

우선 신청기간은 계약종료일 다음날부터 신청이 가능하다.

 

합의 해지의 경우이거나 해지통고로

인해 계약이 종료되는 상황에서도

신청이 가능하기는 하지만

대부분은 계약기간이 종료되고 나서도

보증금을 돌려받지 못하거나 일부만 받은 사례가 대부분이다.

 

또한 임대차 기간이 종료되기 이전에 미리

임대인에게 미리 계약 해지의사를 밝혀야 한다.

 

계약이 만료된 이후에 퇴거를 하겠다는 의사를 반드시

어떠한 내용으로든 남겨야 된다.

즉, 내용증명이나 전화, 문자 등으로 남겨두자.

 

 

보증보험으로 보증금을 반환받을 경우에도

임차권등기가 완료되어야 한다.