공유지분 경매 유의점

 

온전한 물건이 아닌 지분 물건은 일반적으로

특수물건의 영역으로 분류되어져 왔습니다.

 

 

공유 부동산의 법적인 성격과 분할절차에 대해 충분하고 정확한

이해가 있으면 감정평가액보다 많이 저렴한 것을 경공매로

취득 할 수 있습니다.

 

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공유지분 물건에 대한 투자는 공동으로 소유하는 물건의 지분 중 일부만 경매에 나왔을 때

낙찰을 통해 되파는 방식으로 수익을 거두는 것이 일반적입니다.

 

 

 

낙찰받으려는 지분 외에 다른 공유 지분의 소유관계는

단순한 것이 좋습니다.

그러나, 지분을 여러 사람이 공유하더라도 

서로 가족관계이면 협상에서 소형지분을

낙찰받은 사람이 협상의 우위를 점할 수 있습니다.

 

 

토지보다 아파트 등은 환금성이 좋아 거래가 쉽게 이루어지나,

장래성이 희박한 토지의 지분에 투자하면 다른 지분권자도

서로 아쉬울 게 없어서 협상이 지지부진하거나 불발될 경우가 많아

투자자금이 묶이는 경우가 빈번히 발생합니다.

 

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지분투자의 핵심은

무엇보다 상대 지분권자가 나의 지분을

매우 간절히 필요로 하는 지분이 최선입니다.

상대방이 나의 지분을 갖지 못했을 경우 재산권 행사 등

여러 가지 면에서 불편함을 느끼게 되면 협상의 주도권은

나에게 있어서 유리한 위치에서 협상을 주도 할 수 있습니다.

 

 

 

 

낙찰 후 공유지분자와 협상을 하게 되는데,

협의가 원만하지 않을 경우

공유물분할청구 소송을 통해

형식적경매에 붙여 낙찰 가액에 따라

 

​공유자 지분 비율로 대금 분할을 하게 되는데 ​

여기서, 최초 지분경매로 낙찰된 금액과 전체로

낙찰된 후 지분 배분 비율의 금액 차이에 따라

수익율이 결정 됩니다.

 

 

 

법원은 기본적으로는 현물분할을 원칙으로 하지만,

부동산은 현물분할할 수 없는 경우가 훨씬 많습니다.

 

법원은 현물분할이 아닌 대금분할을 명령하게 되고,

전체 부동산을 경매로 매각해서 경매비용을

제하고 나머지 매각대금을

지분의 비율대로 나누어 주게 됩니다.

 

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공유물분할 재판의 성격은 일반 다른 민소와 달라 분할을 위한

공평 타당한 방법이 무엇인지에 대해 초점이 맞추어질 뿐,

분할을 할 것인지 여부 자체에 대한 논란은 없습니다.

 

 

 

다른 공유자 전부를 피고로 정하여 제기되어야만 판결이 선고되는데

공유자가 너무 많을 경우 송달자체가 지연되거나 송달이 되지 않는 경우가

자주 발생 합니다.

 

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송달을 위해 재판이 장기화될 경우

낙찰대금 회수가 늦어질 수 있고 ,

종국적으로 송달이 이루어지지 못함으로 인하여

분할 판결을 선고받을 수 없는

상황이 발생 할 수도 있으니 주의해야 합니다.

 

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​다음으로 공유자의 지분에 근저당이나 가압류 등(제한물권)가

설정된 경우 비록 본인이

낙찰받은 지분에는 제한물권이 없고

다른 공유자의 지분에만 제한물권이 있는 상태에서

공유물분할판결을 받는다면,

 

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등기법상으로 분할된 이후의 본인 토지에 다른 공유자에 대한

제한물권이 그대로 전사(유지)될 가능성이 있으므로 주의해야 합니다.

 

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지분물건은 협상이 해결되면 바로 정리가 되지만

그것이 여의치 않을 경우 장기간 자금이

묶이게 되는 경우가 생깁니다.

 

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그래서 가능하면 단기간에 정리될 수 있는 물건에

투자해야 하는 것이 투자의 핵심입니다.

그래서, 토지보다는 아파트가 투자 기간도 짧고, 빠른 해결이 가능합니다.

 

 

 

지분물건의 해결은 소송보다는 협상으로 해결하려는 의지가 중요합니다.

본인이 낙찰받은 지분의 가치에

대한 정확한 설명과 설득을 통해 상대방을 설득해야

단기간에 해결 및 승부를 볼 수 있습니다.