경매 입찰시 이것에 주의하자

 

시세보다 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 

수단 중의 하나가  경매입니다

 

 

무조건 저렴하다고 입찰하지 말고,

낙찰 받을 물건이 미래가치가 있는지 확인이 필요합니다.

입지도 고려해야 합니다.

동일한 동네라도 세대 수 많은 중대형 단지 위주로, 

교통 여건, 학교와 학원가 등 교육 환경, 

대형마트 등 편의시설 등을 임장 통해 면밀히 살펴야 합니다.

 

 

 

경매는 해당 물건이 위치한 곳의 관할 지방 법원에서 진행되는데,

 대법원 홈페이지와 경매 정보 사이트 등에서 

날짜와 장소를 확인할 수 있습니다.

 

 

입찰보증금

 

입찰보증금은 통상 최저입찰가의 10%로

여기서, 10원이라도 부족하면 무효입니다.

더불어, 전회차 낙찰자의 대금 미납으로 인한

재매각일 경우 20~30%로 증액됩니다.

 

다음으로 경매비용이나 취득세, 집 수리비, 미납 당해세 등

경매 과정에서 비용이 추가로 발생하는 점을

고려해 예산 계획을 세워합니다.

 

 

 

권리분석

 

 

경매란 기본적으로 채권자들의 채권 회수를 위한

절차이기 때문에 여러 권리관계가 얽혀있습니다.

경매 물건에 설정된 권리를 인수하면 낙찰자의 부담이 늘어날 수 있고

소유권을 행사하는 것에 제약이 생길 수 있습니다.

 

 

선순위 임차인

 

확정일자를 받은 선순위 임차인은

다른 채권자들보다 먼저 보증금을 받을 권리가 있는 임차인입니다.

선순위 임차인이 경매에 대해 따로 배당요구를 하지 않았다면

낙찰자가 보증금 전액을 돌려줘야 합니다.

 

배당요구를 했다고 하더라도 임차인이 보증금 일부를 못 받았다면

이 역시 낙찰자가 미반환 차액을 물어줘야 합니다.

매각물건명세서를 통해 선순위임차인이 배당요구종기 전에

배당요구를 했는지 확인해야 합니다.

 

 

 

매각물건명세서, 말소기준권리 및 감정가 확인하기

 

 

​경매로 인한 낙찰 시 등기부 상의 각종 권리는

말소되는 것이 원칙입니다.

그러나 매각으로 말소되지 않고

매수인이 인수를 해야 하는 권리가 있습니다.

이들 권리는 매각물건명세서 ‘비고’란에서 확인할 수 있습니다.

 

​

선순위 임차인, 유치권, 법정지상권, 대지권 미등기,

선순위 가처분(가등기), 농지취득자격증명 제출 요구 등

부가되는 조건을 꼼꼼히 살펴야 합니다.

 

 

감정가

 

많은 사람들이 법원감정가를 시세와 같다고 여깁니다.

그러나 법원감정가는 대부분 시세보다

높다는 점을 기억할 필요가 있습니다.

 

 

 

경매의 속성상 부동산을 가능한 비싼 값에 팔아야

채무자와 채권자 모두에게 이익이 되기 때문입니다.

이런 이유로 감정가가 시세보다 높게 형성됩니다.

 

 

감정가는 응찰 시 참고 가격으로 여기고

임장활동을 통해 시세를 따로 확인해야 합니다.

 

 

경매 주택에 살고 있는

임차인이 집에서 나가지 않을 경우도 대비해야 합니다.

이때는 법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다.

인도명령 결정은 판결문과 똑같은 효력을 가지고 있어

세입자를 내보낼 수 있습니다.

 

 

 

인도명령은 대금 납부 후 6개월 내에 신청해야 합니다.

이를 놓쳤을 경우엔 명도소송을 통해 합법적으로

강제 퇴거시킬 수 있습니다.