골치 아픈 유치권 이렇게 해결하세요(1)

유치권이 신고된 부동산에 입찰할 경우 입찰자들이 가장 먼저 확인해야 하는 것은 무엇일까요?

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해당 부동산에 대한 점유자 현황을 우선적으로 파악해야 됩니다.

실질적으로 누가 점유하고 있는지를 알아내야 합니다.

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이를 확인하기 위한 가장 기초적인 방법은 법원의 경매결정개시 등기 후

현장을 조사하고 분석한 현황조사서입니다.

 

현황조사서에는 임대차현황, 점유자, 세입자의 보증금 액수와 전입일 및 대항력 여부,

세입자의 배당신고 여부 등이 기재되어 있습니다.

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만약 입찰하려고 하는 부동산이 주택인데 당시 점유자가 소유자로 적시되어 있다면

이는 유치권이 성립할 가능성이 극히 낮습니다.

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그러나 현황조사서에 나와 있는 정보는 누구나 취득이 가능한 정보로 해당 부동산에 대한

입찰율과 낙찰가율이 떨어질 가능성도 낮다고 하겠습니다.

 

유치권의 성립요건으로 채권과 목적물간의 견련관계를 잘 이해한다면 유치권을 무력화

시킬수 있는 지름길이 되기도 합니다.

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이번 포스팅의 주제는 견련관계 파악입니다.

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유치권이 성립하려면 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야합니다.

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첫째, 채권이 목적물 자체로 부터 발생한 경우. 목적물에 지출한 비용상환 청구권이 있습니다.

목적물에 필요비(목적물의 객관적 가치보존) 또는 유익비(목적물의 객관적 가치 증대)를

지출한 경우 목적물 위에 유치권을 취득하게 됩니다.

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둘째, 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는

동일한 사실관계로부터 발생한 경우입니다.

 

견련관계가 인정되지 않는 경우(유치권 비성립)

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- 임차인의 보증금 반환 청구권

​- 권리금 반환청구권

- 건물의 부속물 설치에 소요된 공사비 채권

- 원상회복특약(유치권 배제특약) : 임대차 계약서에 "임대차기간 종료후 원상회복키로 한다" 라는 특약이 있는 경우,

"임차인의 비용으로 개.보수할 수 있다" 등이 있는 경우 유치권 배제특약으로 볼 수 있다.

(대법1995.6.30선고 95다12927판결)

- 신축시 유치권 포기특약(유치권 배제특약): 토지소유자가 지상에 건물을 신축하면서 은행으로부터 대출을 받는 경우, 은행에서는 시공업자에게 유치권 포기 특약조상을 맺는 경우.

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상기 사실은 일반적으로 문건접수현황, 매각물건명세서를 잘 살펴보면 됩니다.

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이러한 경우 토지에 공사중인 건물이 경매에 넘어가는 경우 실익이 있고, 토지만 경매에 넘어가는 경우 아예 유치권이 성립하지 않습니다.

​- 채권이 목적물 자체로 부터 발생한 것이 아니고 유치권을 주장하는 자의 편익을 위하여 지출한 비용인 경우.

 

- 카페영업을 위해 공사를 하고, 카페의 규모를 확장하면서 내부 시설공사를

하면서 지출한 공사비(대법1991.10.8선고91다8029판결)

​- 다방경영을 위해 필요한 시설을 하고 지출한 비용(대법1968.12.17선고68다1923판결)

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통상 상가영업을 위해 내부 인테리어 공사를 한 경우 임차인은 보통 유치권 신고를 하지만,

임대차 계약서를 보면 "원상회복 특약"이나 "개보수 비용은 임차인이 부담한다"는

특약이 있는 경우가 많습니다. 이 경우 유치권이 성립되지 않습니다.

 

채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이 아니라면 당연히 유치권은 성립하지 않습니다.

토지 위에 토지소유자가 건물을 짓다가 자금부족을 원인으로 공사는 중단되고 해당 토지가

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경매에 넘어간 경우, 공사를 담당했던 건축업자는 대부분 유치권 신고를 합니다.

그러나 이런 경우 유치권은 성립하지 않게 됩니다.

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따라서 건물을 점유하고 있는 공사업자가 건물의 소유자에 대해 유치권이 있다고 하더라도

그 건물의 존재와 점유가 낙찰자인 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로

토지소유자에게 대항할 수 없습니다(대법1989.2.14선고87다카3073판결).