근저당권 설정 방법과 주의사항

 

근저당권 설정은 채권 채무관계에 있어 

담보로 부동산에 근저당권 설정을 하여 

채권최고액 한도 내에서

우선변제를 받을수 있는 저당권의 일종이다.

 

 

 

​근저당권 설정등기란

계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고,

결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서

우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말한다.

 

 

금전에 대해 채권 채무관계가 있는 경우(대여금, 물품대금, 손해배상금 기타 등등)

채권최고액을 정하고

 

채권최고액의 범위 안에서 그 채권을 담보하기 위하여

근저당권을 설정한다.

 

​

 

채권최고액은

당사자간의 협의에 따라 결정하고,

이미 근저당권설정 등기가 되어 있는 부동산에

후순위 근저당권을 설정하는 것도 가능하고,

여러 부동산에 공동담보로

근저당권설정등기를 하는 것도 가능하다.

 

​

 

근저당권자는 담보 부동산에 대한 임의경매를 신청할 수 있고,

순위에 따라 채권최고액 범위 안에서 배당을 받게 된다.

이러한 근저당권을 설정하는 행위는

등기를 하여야 그 효력이 발생하고, 접수 순서에 따라

우선변제를 받을 수 있다.

 

 

근저당권 설정방법

 

​

 

1. 근저당권설정계약서를 작성하고 도장 날인

 

​근저당권 설정을 위해서는 근저당권 설정 계약서를 작성해야

한다. 계약서에는 근저당권 설정 대상

부동산의 소재지, 면적, 근저당권 설정 금액 등을 기재해야 한다.

 

 

2. 등기부등본 확인

 

근저당권 설정 대상 부동산의 등기부등본을 확인하여,

근저당권 설정이 가능한지 여부를 확인해야 한다.

 

 

3. 위임장에 등기의무자(소유자)인감도장을 선명하게 날인한다.

위임장은 여유있게 2~3부 정도 받아 놓는것이 좋다.

근저당권 설정필요 서류중 등기의무자의 것을 모두 수령한다.

 

​

 

3. 부동산소재지의 관할 시.군.구청

 

​

근저당권 설정을 위해서는

등록면허세를 납부해야 한다.

등록면허세는 근저당권 설정 금액의 0.2%이며,

지방교육세는 등록면허세의 20%이다.

 

​

 

4. 등록면허세 발급 후 시.군.구청내의 은행에 납부하고

영수증을 챙긴다.

 

​

 

5. 구청내 은행에서 국민주택채권 매입한다.

 

​근저당권 설정을 위해서는 국민주택채권을 매입해야 한다.

국민주택채권은 근저당권 설정 금액의 1%이다.

 

6. 국민주택채권매입 후 영수증에 있는 채권번호 확인하기.

 

 

7. 관할 등기소로 간다.

​

근저당권 설정 계약서, 등기부등본, 등록면허세 납부 영수증,

국민주택채권 매입 영수증 등을 첨부하여 등기 신청을 한다.

 

등기소내에 있는 근저당권설정신청서를 작성하고

수입증지를 발급받는다.

 

 

8. 등기 완료

 

등기 신청 후 등기가 완료되면, 등기부등본에

근저당권 설정 내용이 기재된다.

 

주의사항

 

 

전월세 사기 방지의 첫 단계는

부동산 계약시 등기부등본 확인이다.

등기부등본은 해당 건물의 '이력서'내지

'자기소개서'라고 보면 된다.

 

 

등기부등본은 대한민국 법원 인터넷등기소 사이트에서 볼 수 있다.

계약을 했건, 안 했건 집주소만 알면 어디라도 다

등기부등본을 떼볼 수 있다.

 

 

가장 먼저 확인해야 할 부분은 을구에

근저당권과 채권최고액이다.

근저당권은 집주인이 대출을 받으면서

집을 담보로 잡았는지를 말해준다.

 

 

집주인이 대출금을 제대로 갚지 못했을 때

집이 경매에 넘어갈 수도 있다는 것을 의미한다.

 

채권최고액은 집을 담보로 대출을 해준 주체가

집주인에게 돈을 돌려달라고 청구할 수 있는 최대 금액이다.

보통 대출금의 120%를 채권최고액으로 설정한다.

 

 

집 시세에서 채권최고액을 뺀 금액이

보증금보다 적다면 나중에 전세금을 다

돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다.

 

 

보통 채권최고액과

전월세 보증금을 합한 금액이 70% 이상일 경우

보증금을 날릴 위험이 있다고 본다.

 

 

예를 들어 매매가가 1억인 주택을 가정해보자.

집주인이 은행에서 6000만원을 대출받아

등기부등본상에 채권최고액이 7400만원으로 기재가 돼있다.

이런 집에 전세나 월세로 들어가는 것은 위험하다.

 

 

시세가 1억원이긴 하나 경매에 넘어가면 1억원에 낙찰될지

8000만원에 낙찰될지 예상하기 어렵다.

경매 낙찰금액에서 은행이 대출금 6000만원을 먼저 회수하고

난 뒤 남는 금액으로 보증금을 받아야 한다.

 

 

 

등기부등본에서는 현재뿐만 아니라

과거의 압류, 가압류, 근저당 설정 등의 기록도 볼 수 있다.

 

 

현재는 정리가 됐지만 과거에 압류 등이 반복되고

여러 금융회사에서 근저당권을

설정한 기록이 있다면 계약을 피하는 게 낫다.