임야 토지 재테크

 

부동산 시장이 전반적으로 주춤해진 가운데

 투자대상을 찾지 못한 채 소액의 자금을 장기적으로 묻어두고

싶다면 임야에 관심을 가져보자.

 

 

개발가능성이 있는 저평가된 임야를 선점한다면 투자대상으로

고려해 볼만하다.

 

임야는 지적법상 지목의 일종으로,

산림, 원야를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지,

모래땅, 자갈땅, 습지, 황무지 등의 지목을 의미한다.

 

 

 

 

 

 

용도변경으로 시세차익 가능

 

임야 즉, 산은 단기적인 시세차익을 생각하고 접근하면 안된다.

중,장기적으로 활용성을 따져 매입한다면

투자에 매력이 크다.

 

수도권이나 대도시 접경지역을 벗어나

도로 주변이나 레저단지, 택지개발지 내

우량매물을 구입한다면 수익성 측면에서 좋다.

 

 

임야의 용도변경 방법

 

지자체 건축담당부서 문의

 

해당 지역의 지자체 건축부서나 민간 건축 전문가를 통해

임야의 용도변경이 가능한지

여부와 진행 방법 등에 대해 상담하자.

 

준비서류 준비

 

임야의 용도변경을 위해서는

일반적으로는 임야 형질변경 신청서,

토지대장 등이 필요하다.

 

개발행위허가

 

형질을 변경한다는 것은

토지의 형상을 바꾼다는 의미로,

건축이 가능한 땅으로 변경하기 위해

절토나 성토 등을 행한다.

 

산지 및 농지 전용허가

 

토지의 지목을 바꾸기 위해서는

산지전용허가를 받아야 하고,

전 또는 답을 대지로 바꾸기 위해서는

농지전용허가(농지보전부담금 부과)를 받아야 한다.

 

 

형질 변경에 드는 비용

 

 

설계비

 

형질 변경을 위한 설계를 위해

건축사나 토목 설계사에게 지불하는 비용이다.

 

대체산림자원조성비

 

산지를 다른 용도로 사용하기 위해

대체할 산림자원을 조성하는 데 드는 비용이다.

 

농지보전부담금

 

전, 답, 과수원 등의 농지를

다른 용도로 사용하기 위해 부과되는 세금이다.

 

취득세

 

형질 변경 후 토지의 가치가 상승한 경우,

상승한 가치에 대해 부과되는 세금이다.

 

 

등기비용

 

형질 변경 후 토지의 소유권을

이전하기 위해 등기소에 지불하는 비용이다.

 

 

 

형질 변경 비용은 지역이나 토지의 크기, 용도 등에 따라 다르기 때문에,

형질 변경을 하기 전에

해당 지역 지자체의 건축담당부서나

민간 건축사무소에 알아보고 진행하도록 하자.

 

 

투자성 높은 임야 고르는 요령

 

 

5000만원에서 1억 원 대의 자금을 장기적으로 묻어 두려는 투자자는

지방 중․소도시 주변이나 신설 지방도로 주변의 개발 가능한

우량매물을 구입하면 환금성과 수익성이

보장돼 중․장기적 재테크 대상으로 안성맞춤이다.

 

 

투자성 높은 임야를 고르려면

도시나 큰 도로에 인접해 있는 것을 골라야 한다.

특히 확장계획이 있는 도로변 임야가 발전성이 높은데

지자체의 지역개발에 따라 황금알로 변할 가능성이 크기 때문이다.

진입로가 없는 땅은 활용이 불가능하므로

반드시 진입로가 있거나 진입로를 개설할 수 있어야 한다.

 

 

경사도 35도를 넘거나 밀집된 자생 소나무가 있는 산지는

개발이 불가능하거나 제한적 개발만

가능하다는 점이 단점이다.

 

 

토지 지목을 바꾸는 것은 신청하는 곳의

토지 관할 군․구청이며,

특별한 문제가 없는 한 1~2개월에 허가가 난다.

 

 

임야 중에는 개발제한구역이나

군사시설 보호구역으로 묶인 곳이 많다.

등기부상에는 개인 명의로 되어 있어도

실소유자가 문중이면 소유권 이전등기가 어려울 수 있다.

따라서 다른 부동산 매입과 마찬가지로

임야를 매입할 때도 반드시 현장을 답사해야 한다.

 

 

경사도가 완만한 산은

암석인 경우가 있다. 이런 산은 비가 내려도

물이 금방 빠지기 때문에

메말라서 초지나 농장지로 개간하기 적당하지 않다.

 

임야라도 보전임지는 형질을 변경하기가 까다롭다.

이 밖에 나무 조밀도 50% 이상, 경사도 20도 이상,

천연기념물로 지정되거나 희귀한 나무가 있을 때는

형질변경 허가를 받기 어렵다.

 

 

 

국토이용계획확인원 및 도시계획법,

기타 관련법의 규제사항이 있는 지 여부와 군 통제지역이나

군사시설 보호구역인지 여부, 소유권 이외의

권리인 광업권, 입목권 등이

설정되어 있는지 여부, 고압선 등도 점검해야 한다.

 

 

지목이 임야라 하더라도

이용현황이 농지에 해당되면 농지취득자격증명이 필요하므로

사전에 확인해 두는 게 좋다.

개발이 제한되는 보전임지 보다는

준보전임지가 유리하며,

진입로가 있어 차량 접근이 가능한 곳이면

유리한 조건으로 다시 되팔 수도 있다.