재건축아파트 상가투자

 

재건축 사업지에서 상가 조합원도 아파트 조합원처럼 주택을 분양받는 경우가 있다. 

재건축을 진행 중인 노후 단지 상가는 임대수익 상품으로서 가치가 높지 않은

 이른바 ‘썩상(썩은 상가)’이 많은데도

 시세차익과 주택 분양권을 얻을 수 있다.

 

 

단지내상가 투자로 아파트 입주권을 받을 경우

 조합원 분양가 또는 일반분양가로 입주권을 받게되므로 

재건축 완료시 큰 시세차익이 생긴다.

 

 

 

재건축 단지내상가는 아파트에 비해 투자금액이 작게 든다.

작은금액으로 재건축시 아파트를 분양받아 높은 투자수익을 올릴수 있다 보니

부동산시장에서 인기가 높은 투자상품이 되어가고 있다.

 

 

아파트 단지내 상가는 재건축시 아파트와 같이 추진되는 만큼

조합과 상가소유자간 합의를 통해 조합에서는

상가소유자에게 아파트 입주권을 제공하고 있다.

 

 

재건축아파트가 조합을 설립하기 위해서는

상가 소유자 50% 이상 동의가 있어야 되기 때문에

상가와 주택소유자간 분쟁이 있으면 동의율이 미달되고 재건축 사업에 차질이 생기므로

상가 조합원에 우호적인 조건을 제시하고

합의하여 진행하는 경우가 많다.

 

 

주의사항

 

 

기본적으로 재건축 사업장에서 아파트 조합원은 아파트를,

상가 조합원은 상가를 분양받는 게 원칙이다.

예외가 있다.

조합 정관에 ‘상가 소유주도 아파트 조합원이 될 수 있다’고

명시돼 있으면 가능하다.

 

 

 

모든 상가 조합원이 원한다고 아파트 입주권을 받는 건 아니다.

‘보유한 상가 권리가액이 새 아파트 최소 분양 가격보다 높아야 한다’는

조항 때문이다.

 

과거에는 상가 권리가액이 주택 가치보다 낮은 경우가 많아

새 아파트 입주권을 받는 게 쉽지 않았다.

예를 들어 A아파트 단지에서 상가를 운영하는

B씨의 총 권리가액이 10억원,

A단지가 재건축을 통해 새 아파트로 바뀌었을 때

전용 59㎡ 분양 가격이 15억원이라고 하자.

이때 B씨의 상가 가치는 아파트 가치 15억원보다

더 낮아 아파트 분양권을 받을 수 없다.

 

이런 사정을 고려해 재건축 조합이

‘산정비율’을 낮춰주는 등

상가 조합원에게 유리한 조건을 제시하는 경우가 많다.

 

 

산정비율이란

 

 

상가 조합원이 아파트를 받을 수 있을지 좌우하는 숫자다.

보통 상가 조합원이 아파트 입주권을 받기 위해서는

 

① 기존 상가 권리가액에서 분양받을 상가의 분양가를 뺀 가격과

② 재건축 후 아파트 최소 분양가에 조합이 정한 산정비율을 곱한 값을 비교해 ①이 ②보다 커야 한다.

 

보유한 상가 권리가액이 새 아파트 최소 분양 가격보다

높아야 한다는 얘기다.

산정비율이 높게 책정되면 아파트 분양은 어렵다.

 

조합 정관에 별도로 정하지 않은 경우, 산정비율은 1이다.

‘상가 권리가액이 새 아파트의

최소 분양 가격보다 높아야 한다’는

조항은 산정비율을 1이라고 가정.

 

 

산정비율이 1보다 낮아지면 상황이 달라진다.

 

예를 들어 산정비율이 0.5라면 새 상가 분양가에서

종전 상가 재산가액을 뺀 값이 재건축으로 공급되는 가장 저렴한 가구 분양가의

50%일 때 아파트 입주권을 받을 수 있다.

이 산정비율이 낮을수록 입주권을 받을 가능성이 커지는데

조합은 버티는 상가 소유주에게서 재건축 동의를 얻기 위해

산정비율을 낮춰주고는 한다.

 

 

일부 재건축 단지의 경우

개발 이익을 재분배하는 과정에서 아파트 조합원과 상가 조합원 간 갈등이

격화되면 분양 지연은

물론 준공 후 입주하지 못하는 사태가 발생할 수 있다.

 

 

 

매수하려는 상가의 권리가액과 산정비율이 어느 정도인지도

따져야 아파트 분양 가능성과 투자 가치를 판단할 수 있다.

 

조합 정관에 상가 소유주가 아파트 입주권을 받을 수 있다고

명시하지 않거나 산정비율

혹은 감정평가액에 따라 아파트 분양권을 받기 어려울 수 있는

만큼 투자에 신중해야 한다.