상가에 거주하는 임차인 문제

 

 근린생활시설로 분류되어 있음에도 불구하고

 실제로는 전체 또는 일부가 주택이나 영업장으로 사용되는 경우가 있습니다. 

 

이런 상황에서 입찰자는 해당 비주거용 부동산에서 생활하는 사람이 

주택임대차보호법에 따른 임차인 대항력을 가질 수 있는지를 판단해야 합니다.

 

 

주택임대차보호법은

주거용 건물 임대차를 둘러싼 민법의 특례를 규정,

국민의 주거 안정을 목적으로 합니다.

 

 

 

이 법은 건물 용도에 상관없이 실제로 주거용으로 사용되는 모든 건물을 포함하며,

일부가 비주거 목적으로 사용되더라도 그 내에서 주거 생활이 이루어진다면 보호 대상으로 봅니다.

단, 주거 부분이 일시적 용도로만 사용되는 경우에는 이 법의 적용을 받지 않습니다.

 

 

 

따라서 건물 일부가 주거용과 비주거용으로 사용되는 경우,

임대차의 목적, 건물의 구조와 형태, 임차인의 사용 방식 및

일상적인 생활 여부 등을 종합적으로 고려하여 법적 보호 여부를 결정해야 합니다.

 

 

 

 

또한, 사무실이나 점포로 사용되던

건물을 주거용으로 변경하여 임차한 경우,

특별한 사정이 없으면 소액임차인에게

근저당권자보다 우선하는 변제권이 인정됩니다.

 

 

 

불법으로 용도 변경된 근린생활시설에서의

임대차 계약도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

근생빌라의 위반 건축물의 경우,

낙찰자는 건축물대장에 기재된 근린생활시설로의

원상 복구 의무가 있으며,

이를 지키지 않으면 이행강제금이 부과됩니다.

 

 

취득 시에는 비주거용 부동산으로서의 취득세율이 적용되며,

임차인이 입주한 날짜가 중요한 권리보다 앞선 경우,

추가적인 인수 비용이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.