공유지분 경매물건 접근 및 해결방법

 

지분경매란

  하나의 부동산을 2인 이상이 소유하고 있는 물건으로, 

그중 한 사람 혹은 여러 사람의 지분에 한해서 경매가 진행 중인 것을 말한다.

 

 지적도 상 한 필지인 토지의 지분이 세 명에게 있다면,

세 명중 두명의 지분이 경매로 나올 수도 있고 세 명 중의 한 명분의 지분인,

1/3에 해당되는 지분만 경매로 나올 수도 있다.

 

 

공유는 지분의 개념과 유사하다.  

공유에 있어서 “지분(持分)”이란 각 공유자가 공유물에 대해서 가지는

권리를 뜻하기도 하고, 공유자 상호 간에 있어서의 권리의 비율

을 의미하기도 한다.

 

 

 

공유물의 보존행위는 공유자가 각자 할 수 있다.

공유토지에 제3자 명의의 등기가 경료된 경우에,

각 공유자는 보존행위로서 그 등기 전부의 말소청구 소송을 할 수 있다.

 

공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정한다.

여기서 주의할 점은 ​공유자의 과반수가 아니라 지분의 과반수로 결정한다는 점이며,

 과반수란 절반이 넘는 것을 말한다. 

 

따라서, 공유물을 1/2 지분씩 공동 소유하고 있는 경우,

1/2 지분권자는 단독으로 관리행위를 할 수 없고, 다른 1/2 지분권자와의 협의에 의해서면

공유물을 관리할 수 있다.

 

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공유물 관리에 관한 사항​은

공유자 과반수로써 결정가능하기 때문에,

공유자 중 1인이 과반수의 지분을 가진 경우에는 별도의

결정 절차없이 독자적으로 관리행위를 할 수 있다.

 

 

 

공유자는 자신의 지분을 다른 공유자 동의 없이 자유롭게 처분하는 것이 가능하고

공유물 전부를 지분 비율로 사용, 수익할 수 있다.

다만, 지분을 양도하거나 저당권을 설정할 수 있으나

지상권이나 전세권 등의 용익물권이나 임차권은 설정할 수 없다.

 

 

공유지분 물건을 낙찰 받은후 일반적인 처리 절차

 

 

제일먼저 공유자들에게 연락한다.

다른 공유자들이 어떤 생각을 가지고 있는지

알아야 하기 때문이다.

 

 

연락이 여의치 않으면 등기부등본의 주소지로 내용증명을 보내면 되고,

연락을 했는데 의외로 협의가 잘 되는경우도 있다.

그러면 잔금납부하고 공유자에게 다시 매도할 수도 있다.

 

 

​내용증명은 해당 법원 경매계를 방문하여 경매 기록 열람, 복사 신청하여 다른 공유자의

주소를 파악(등기부 등본을 통해서도 파악 가능)할 수 있다.

 

내용증명에는 사실관계를 적고, 낙찰자의 지분을 매수할 의사가 있는지,

상대방의 지분을 낙찰자에게 팔 의사가 있는지, 아니면 다같이 3자에게 팔 의사가 있는지 등의

내용으로 발송하면 된다.

 

 

내용증명에 대한 수령 확인 방법은 인테넷 우체국 사이트에 접속하여 우편물조회 메뉴로

이동하여 등기소포 배달 조회 항목을 통해 확인이 가능하다.

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소송을 통한 해결

 

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공유물분할청구의 소는 분할을 청구하는 공유자가 원고가 되어 다른 공유자 전부를 공동피고로 하여야 하는

고유필수적 공동소송으로 다른 공유자

모두를 피고 등 당사자로 특정하여 한다.

 

 

소송 진행중 공유자의 사망이나, 지분 이전으로 피고가 변경된 경우 민사소송법 제81조에서 정한

승계참가나 민사소송법 제82조에서 정한 소송인수 등의 방식으로 일부 지분권을 이전받은 자가

소송의 당사자가 되었어야 한다.

 

 

 

지분경매 물건의 경우 공유자가 대략 5명이하인 물건을 선택하는게 좋다.

그것은 공유자가 많을 경우 송달이 오래 걸리고 추가 비용도 많이 소요된다는 점은 주의해야 된다.

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공유물분할 청구를 하기전에 공유물 전부에 대해 '처분금지가처분'을 하는게 좋다.

판결을 받아서 공유물 전부를 경매에 넣을려고 했는데

공유자중 누군가가 지분을 다른 이에게 이전해 버리면

다시 그 사람을 상대로 공유물 분할 청구소송을 처음부터 다시

진행해야 하기 때문이다.