일시적 2주택 : 대체주택 비과세 특례

 

재개발사업이란

 

정비기반 시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서

 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 

도시 기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업이다.

 

 재건축사업은 

 

정비기반시설은 양호하나

노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서

주거환경을 개선하기 위한 사업이다.

 

 

 

대체주택 비과세 특례

 

재개발·재건축 사업 시행기간 중에 거주하기 위해 

사업 시행인가일 이후 대체주택을 취득하는 경우에 적용된다.

 

 

사업 시행인가일 전에 주택을 취득했을 경우

대체 주택 목적이더라도 비과세를 적용받을 수 없다.

 

 

대체주택의 취득요건

 

  1. 사업시행인가일 이후 대체주택 취득 

대체주택 취득 당시 1주택일 것 

2. 거주요건으로는 대체주택에서 1년 이상 거주할 것, 

3. 양도요건으로는 재개발·재건축 주택 '완성 전' 또는

'완성된 날로부터 3년 이내' 대체주택을 양도할 것이라는 조건이 붙는다.

 

 

새로 지은 신축주택의 거주요건에는

 재개발·재건축 주택이 완성되고

3년 이내 이사해 1년 이상 계속 거주할 것이라는 요건이 있다.

 

 

 절세를 위해선 재개발·재건축 사업시행기간 동안

 거주할 대체주택을 취득하는 경우 대체주택을 어느 시점에 취득하고 

양도하는 지에 따라 비과세 적용이 달라질 수 있기에 

비과세 요건에 맞춰 부동산 취득·양도 계획을 세워두어야 한다.

 

 

재개발 기간 대체주택을 매입할 경우,

비과세를 적용받으려면 사업시행기간 중 취득해야 한다.

사업시행인가일 이전에 취득한 주택은

대체주택 비과세가 적용되지 않는다.

 

출처 : 국세청

 

 

 

또 관리처분계획인가일 이후 조합원 입주권을 승계취득한 뒤

다른 주택을 매입하면 일시적 2주택, 1주택+1입주권 등 비과세 적용이 불가능하다.

 

 

소득세법 시행령 제156조의2제5항 :

 

 대체주택 취득일을 기준으로 1주택을 소유한 1세대인 경우에 적용되는 것이며 

대체주택 취득일 현재 2주택 이상을 소유한 경우에는 

해당 특례규정이 적용되지 않는다.

출처 입력

 

 

 

또 이 규정을 적용할 때 재개발 사업, 재건축사업 또는 

소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해

1년 이상 세대원 전원이 거주(취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우도 포함)해야 한다

 

 

조합원 입주권과 분양권 등은 주택에 해당하지 않지만,

현행 양도소득세법에서 비과세 및 다주택 중과 여부를 판단할 경우

 이를 주택 수 계산에 포함하고 있다. 

조합원 입주권은 지난 2006년 이후 취득분, 

분양권은 2021년 이후 취득분부터 적용한다.

 

 

 

신축주택에 거주하지 않아

‘1주택+1조합원 입주권’ 특례가 적용되지 않는 경우 주의해야 된다.

 

 

 

신축주택이 준공됐지만 이에 입주하지 않고

기존 보유했던 다른 주택을 팔게 되면

‘1주택+1입주권’에 해당하지 않아 양도세를 내야 한다.

 

 

조합원 입주권이 아닌 주택을 취득해 일시적 ‘1주택+1입주권’이 될 경우에도 비과세 대상이 아니다.

 ‘일시적 1주택+1입주권’ 특례는 ‘조합원 입주권’을 승계 취득한 경우에 해당한다.

신규 취득한 주택이 입주권으로 전환하는 경우는 특례 적용을 받을 수 없다.