대출, 부동산 내년에는 어떻게 달라질까?

내년에는 대출에서 DSR(총부채원리금상환비율) 2,3단계가 조기 도입되고,

양도소득세가 완화되는 등 부동산 제도 전반에  변화가 예상됩니다.

 

이에 대해 알아봅니다.

 

양도소득세 비과세 혜택 변경

 

현행 1가구 1주택자가 소유한 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1주택으로 간주해 9억원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔습니다.

 

하지만 내년 양도분부터 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용됩니다.


1세대 1주택 비과세 적용 대상 범위 축소

내년년부터 수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도소득세 비과세 혜택이 축소됩니다.

현재 수도권 도시지역에서 양도소득세 비과세가 적용되는 1세대 1주택 부수토지의 범위는 용도지역 구분 없이 주택 정착면적의 5배까지 인정됐지만, 2022년 양도분부터 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역은 주택 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 주어집니다.

 

상속공제 적용대상 확대

피상속인과 상속인이 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거한 경우 상속주택가액의 전부를 공제받을 수 있는 상속인의 범위가 확대되고, 직계비속으로 한정하던 것을 직계비속의 사망 등으로 대습상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제받을 수 있게 됩니다.

 

대출 분할상환 확대, 신용대출 금리 및 DSR 규제 조기 시행

 

내년 1월부터 주택담보대출의 분할상환 목표치가 상향 조정됩니다. 

기준금리가 최근 코로나 사태 이후 처음으로 0%대에서 1%로 오르면서

신용대출 금리는 향후 더 오를 것으로 예상 됩니다.

더불어 고신용자일수록 내년에는 올해보다 은행에서 돈을 빌리기가 더 어려워질 것으로 보입니다.

내년 은행권이 지켜야 할 가계대출 총량 관리 목표가 올해보다 까다로워지면서 대출 규제가 고소득·고신용자에게 집중되고, 중·저신용자의 가계대출 문은 넓어질 가능성이 커졌습니다.

내년 1월부터 총대출액(신청액 포함) 2억원을 초과하면 차주별 DSR 40%를 적용하고,

DSR 산정시 신용대출의 상환 만기도 7년에서 5년으로 짧아져 대출자 입장에서는 대출 여력이 더 줄어들게 될 예정입니다.  내년 7월부터는 총대출액이 1억원만 웃돌아도 DSR 규제를 받게 됩니다.

 

차주단위(돈 빌리는 사람)  DSR 확대적용 계획이 앞당겨 시행되고, 제2금융권의 DSR 기준이 강화됩니다. 내년 1월부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억원을 넘으면 개인별 DSR 규제가 적용됩니다.

7월부터는 총 대출액 1억원 초과 시로 DSR 규제가 확대되고,  제2금융권 60%로 적용되는 DSR 기준도 1월부터 50%로 하향 조정됩니다.

 

21년 9월 이후 당국과 은행권이 강하게 가계대출을 억제하면서 실수요 세입자들의 반발이 거세지자, 당국은 "올해 4분기 신규 전세자금대출은 총량 관리 대상에서 제외하겠다"고 밝혔으나,  다음 달 1일부터는 한시적 조치가 끝나게 되고, 다시 전세자금대출도 관리 대상에 포함됩니다.

 

은행 사전 대출심사 강화 : 상환 능력 인정된 경우만 본심사 진행

 

내년부터 은행에 대출을 신청하면 본심사에 앞서 사실상 '사전 심사'를 거치게 됩니다.

은행은 상담과 체크리스트 작성 등을 통해 차주의 상환능력을 일차적으로 평가한 뒤, 적합한 경우에만 대출 본심사를 진행한다고 합니다. 상환 능력이 적정하지 않다고 판단되면 심사 자체를 거절하게 됩니다. 

 

 체크리스트(예시) : 적합성·적정성 원칙 적용

 

△주택구입자금·주거목적 임차자금·생활자금·부채상환 등 대출 용도

△총 자산규모 △총 부채 규모 △연소득 대비 고정지출 규모

△근로소득·사업소득·임대소득 등 대출을 상환할 소득의 종류

 

 

15억이상아파트담보대출 여기서 가능합니다요

 

체크리스트 평가 결과, 상환 능력대비 과도한 대출을 희망한다고 판단될 경우 창구 상담 단계에서

대출 취급을 거절할 수 있다고 합니다.

 

외국인 임대사업자 등록 관리 강화

편법이나 불법으로 부동산 임대사업을 하는 외국인에 대한 관리가 강화되어 내년 1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 출입국관리법 제88조에 따른 외국인등록 사실증명서를 제출해야 합니다.

 

새 아파트 전기차 충전 주차면 5% 의무화

내년부터 새 아파트와 전국 모든 노외주자창은 전기차 충전 주차면을 의무적으로 5% 이상 할당해야 하고,  기존 건축물도 공공시설은 2022년부터, 민간시설은 2023년부터 전기차 충전 주차면을 2% 설치해야 합니다.

 

통합 공공임대주택 다자녀 기준 3자녀→2자녀 변경

2022년부터 다자녀 가구 지원 기준이 3자녀에서 2자녀로 확대됩니다.

이에 따라 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받게 됩니다.

 

통합 임대공공주택은 기존 영구임대, 행복주택 등 임대주택 유형을 통합한 주택으로 가구의 월평균소득이 기준 중위소득 150% 이하이고,

 

총자산이 소득3분위(5분위 기준) 순자산 평균값(2020년, 2억8800만원) 이하인 무주택 세대구성원이면 입주가 가능합니다.

 

 

22년 대출규제 총정리