공유지분 투자시 반드시 알아야 됩니다.

 

공유지분 경매는 비교적 적은 투자 자금으로

비교적 안전하게 차익을 실현할 수 있는

​재테크 수단으로 틈새 시장의 경매물건이라 하겠습니다.

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특히나, 요즘 규제가 심한 아파트의 경우와는 달리

비교적 안전하고, 규제가 없는 분야의 투자처라

할 수 있습니다.

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​상속부동산이나 종원에게 명의 신탁된 종중소유인 부동산,

부부가 하는 공유등기나 지인과 같이 공동투자를 한 경우

주로 발생합니다.

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공유지분을 경매나 공매로 매수하기 전에 반드시

그 출구전략을 생각하고 접근해야 합니다.

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현물분할이 가능한 부동산은 분할등기만으로도 가치가 올라갈 수 있고,

종중부동산이나 상속부동산은 다른 공유자들이 가급적 부동산을

지키려고 하기 때문에 되팔기가 용이한 점도 있습니다.

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공유물분할을 위한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와

마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을

법정매각조건으로 하여 실시됩니다.

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법원은 필요한 경우 법정매각조건과 달리 목적부동산 위의 부담을

소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 할 수 있으나, 이 때에는

매각조건 변경결정을 하여 이를 반드시 고지하고 있습니다(2006다37908).

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공유물분할청구소송도 강제나 임의경매처럼

그 목적 부동산에 설정된 각종 권리나 부담 등이

경매개시결정 기입등기 기준으로 소멸되는 것이 원칙입니다.

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인수하는 부담등이 있을 경우 매각물건명세서에 그 사실을

적시하고 있으므로 입찰이나 권리분석에서 이러한 사실을

간과하면 안됩니다.

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공유물분할청구 소송에서 분할은 현물분할이 원칙(주거용 부동산은 별건)이나,

현물분할 할 경우 그 목적 부동산의 가치가 현저히 하락하는

경우에는 경매를 통해 현금분할이 가능합니다.

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건축물이 있는 대지는 대지와 도로와의 관계(대지는 2m 이상이 도로에 접해야 함)나

건폐율, 용적률, 대지 안의 공지 등의 규정에 못 미치게 분할할 수는 없습니다.

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건축물이 있는 대지는 일정면적 이하로 분할이 제한됩니다.

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상(건축법 시행령 80조)으로만

분할이 가능합니다.

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1. 주거지역: 60㎡

2. 상업지역: 150㎡

3. 공업지역: 150㎡

4. 녹지지역: 200㎡

5. 그 외 지역: 60㎡

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지분물건을 고르는 전략이 필요합니다.

아래의 단계는 일반적인 절차로 단계가

높을수록 고려해야 할 사항들이 많습니다(협상, 소송 등).

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1단계. 저렴한 공유지분 형태의 토지 물건에서 시작한다.

2단계. 공유지분 토지에 법정지상권여지 있는 물건으로 시야를 넓힌다.

3단계. 주거용(아파트, 빌라 등) 공유지분 물건으로 확장한다.

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공유지분 물건의 경우 저렴한 가격이 장점이지만

잘못 인수할 경우 자본이 묶일 수 있으니

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반드시, 등본을 통해 공유자의 수, 나이, 주소 등을

확인해야 됩니다. 소송으로 갈 경우도 대비하여야 하기에

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가격이 저렴하다고 하여 덜컥 낙찰받으면 나중에

후회합니다. 성투를 기원 합니다.