토지 공유자와 건물 공유자가 다를 경우, 법정지상권은 성립이 안 됩니다.
그러나 공유자가 과거에 같은 적이 있었다면 성립 될 수도 있음에 주의해야 겠습니다.
그것은 토지공유자 1인이 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권 설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하므로 이러한 경우에는 당해 토지에 관하여 건물의 소유를 위한 법정지상권이 성립될 수 없다’ 고 판시하여
법정지상권의 성립을 부정하였습니다( 같은 취지의 판결로는 대법원 1988.9.27. 선고 87다카140 판결, 대법원 1987.6.23. 선고 86다카2188 판결, 1993.4.13. 선고 92다55756 판결).
토지가 갑, 을의 공유이고 건물도 갑, 을의 공유인 경우 갑 토지지분만 타인에게 이전할
경우 법정지상권이 성립되지 않고, 토지 전체를 이전한 경우라면 성립하게 됩니다.
법정지상권이 성립 한다면
지료를 청구할 수 있고, 지료를 2년 분 연체 시에는 토지의 소유자는 지상권 해지를 통보하고 연체된 지료를 원인채권으로 하여 집행권원을 얻어 건물에 대해 강제경매신청이 가능하고 이때 건물철거나 토지반환 소송 등을 병행하여 처리하면 됩니다.
지료는 법정지상권이 성립한 날로부터 지급해야 합니다.
지료연체로 인한 지연손해금은 지료 청구가 확정판결 전까지는 연 5%, 이후에는 연 15%의 지연손해금청구가
가능 합니다.
기간으로 2년간 연체하거나 연체총액이 2년분의 지료액에 달하는 경우에 지상권소멸청구권이
인정됩니다.
법정지상권의 경우 그 지료는 당사자가 협의하여 정하거나 법원에 의하여 결정해야 합니다.
(민법 제366조 단서). 이 때문에 우리 대법원판례는 법정지상권자와 토지주 사이에 지료에 관하여
합의되거나 법원에 의하여 지료가 결정된 바 없다면, 지상권자가 지료를 연체한 것으로 볼 수는 없기 때문에
지상권 소멸청구를 할 수 없다고 합니다.
지상권자가 지료를 연체하고 있던 중에 일부 변제해서 연체된 금액이 2년분 이하로 된 경우
지상권설정자(토지주)가 지상권의 소멸청구를 하지 않고 이의 없이 지료를 수령한 경우에는,
더 이상 지료연체를 이유로 지상권의 소멸을 청구할 수 없습니다.
민법
제286조 지료증감청구권
지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여
상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.
제287조 지상권소멸청구권
지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는
지상권의 소멸을 청구할 수 있다.
지료에 부담을 느낀 건물주(지상권자)가 지료지급을 해태하면 지료채권이 발생하게 되고,
지료 채권을 기화로 건물을 압류해 경매에 부칠 수도 있습니다. 이렇게 되면 법정지상권이 성립하더라도
건물에 입찰하려는 입찰자수가 대폭 줄어들 것이고 건물은 토지주인이 싼 값으로 낙찰받을 수도 있습니다.
지료연체로 법정지상권이 소멸되면 법정지상권이 성립되었던 건물의 임차인이나 전세권자, 그리고 유치권자 등의 권리도 함께 없어지게 (대법2010다43801 판결) 됩니다.
구분소유적 공유관계에 있는 토지의 소유자들이 그 토지 위에 각자 독자적으로 별개의
건물을 소유하면서 토지 전체에 관해 저당권을 설정하였다가 그 저당권의 실행으로
토지와 건물의 소유자가 달라지게 되면 법정지상권 성립합니다.
공유자 1인이 구분소유의 토지나 건물에 저당권을 설정했다가 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 된 경우에도
건물 소유를 위한 법정지상권 성립합니다. 단, 구분소유적 공유관계에 있는 자가 자신의 특정소유가 아닌 부분에 건물을 신축한 경우에는 법정지상권 성립하지 않습니다.
법정지상권이 만료되는 시점(견고한 건물의 경우 지상권 성립일로부터 30년)에는 건물주는 토지 주인에게 다시 30년의 법정지상권 갱신을 요구할 수 있습니다.
토지 주인이 건물주의 이 갱신 요구에 응하지 않는다면 그때 당시의 시세대로 토지 주인은 그 건물을 구입해야만 합니다. 이를 지상물매수청구권이라 합니다.
토지주인이 건물을 매입하지 않으면 그 즉시 건물주는 매매대금 청구권이라는 권리가 생기게 됩니다.
건물주는 매매대금 청구에 관한 권리로 토지에 가압류 후 토지에 대해 경매를 실시할 수도 있으니 주의가
필요합니다.
해결방법 모색
건물을 경매로 매각하기 위해서 미등기 건물인 경우에는 강제집행을 위한 보존등기 절차가 필요합니다.
이 경우 채무자를 대신해 대위등기를 합니다. 단 대위등기는 모든 미등기건물에 해당되는 것이 아니고
건축허가나 건축신고가 되어 있는 건물에 한합니다.
대위등기가 되면 건물철거권 보전을 위한 가처분 등기를 하고 난 다음 지료 채권으로 건물에 대해
강제경매를 진행합니다.
법정지상권이 불성립시 지료청구는 불가하고,
토지인도 및 건물철거, 손해배상과 부당이득반환 청구가 가능합니다.
법정지상권이 성립하지 않는데 건물 소유자가 토지를 인도하지 않는다면,
토지 소유자는 토지를 사용할 수 없어 손해를 보게 됩니다.
따라서 이런 경우 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
토지에 대해 아무런 권리도 없는 자가 그 토지 위에 건물을 소유한다면,
법률상 원인 없이 타인의 재산에 의하여 이익을 얻는 셈이며, 반대로 토지 소유자는 손해를 보기
때문입니다. 그래서 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 그 부당한 이익에 대하여 반환을 청구할 수 있습니다.
주위적 청구(主位的 請求) : 가장 주된 청구를 의미.
예비적 청구(豫備的 請求): 주위적 청구가 받아들여지지 않을 경우를
대비해 예비적으로 하는 청구
주위적 청구로 토지인도 및 건물철거를 예비적 청구로 지료를 청구했다면,
법정지상권이 성립되지 않는다면 토지를 인도하고 건물을 철거하라.
그러나 법정지상권이 성립, 인정된다면 지료를 지급하라는 의미의 소송을 제기한 것입니다.
법정지상권이 불성립하면 건물소유자를 상대로 토지인도 및 건물철거소송, 부당이득반환청구을 동시에 진행하고,
성립할 경우 지료지급청구소송으로 대응합니다.
법정 지상권이 없는 건물의 대항력 있는 세입자라 하더라도 토지소유자의 퇴거 요구에
대항 할 수는 없습니다.
지료 청구를 이유로 가압류를 걸어두고 처분금지가처분 신청하고 지료청구소송을 진행합니다.
통상 나대지의 경우 농지 2%, 주택 5%, 상업용지 7% 에서 결정 됩니다.
소송 참고 자료
1, 내용증명 보내기 : https://blog.naver.com/awh8806/221486209799
2. 가압류 신청하기 : https://blog.naver.com/awh8806/221730010823
3. 처분금지 가처분
가. https://blog.naver.com/awh8806/221490985814
나. https://blog.naver.com/awh8806/221771357711
부동산처분금지가처분 꼭 해야 할까?
부동산처분금지가처분은 부동산을 처분하는 것을 금지시키는 것으로 소송을 진행하기 전에 재산에 대하여 ...
blog.naver.com
다. 점유이전금지 가처분 : https://blog.naver.com/awh8806/221493009549
4. 지료청구소송 : https://blog.naver.com/awh8806/221496835881
5. 부당이득금반환 청구소송 : https://blog.naver.com/awh8806/221491866596
2년분의 지료가 연체되면 지상권을 해지 할 수 있고, 지급 지체된 지료 채권을 기화로
건물에 대한 경매를 실시하면 됩니다.
건물 철거권 보전을 위한 가처분 등기를 설정합니다. 이러한 가처분 등기는 건물만의 경매가 진행되었을 때,
건물이 여러 차례 유찰되어도 제3자의 입찰을 저지하는 효과가 있게 됩니다.
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