돈이 보이는 이야기; 법정지상권과 공유지분 제대로 알자

 

토지가 甲과 乙의 공유이고, 지상건물은 甲의 단독 소유인 경우

丙이 토지의 甲 지분을 취득한 경우 법정지상권은 성립할까요?

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성립하지 않습니다.

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공유토지의 공유자 1인이 지상에 건물을 소유하면서

그의 토지 공유지분에 대하여 저당권을 설정한 후

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저당권의 실행으로 그 토지 공유지분의 소유권이

제3자에게 넘어간 경우 그 건물의 소유를 위한

법정지상권의 성립을 인정하게 되면

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토지공유자의 1인으로 하여금 다른 공유자의 지분까지

지상권 설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어

부당하기 때문입니다( 2004다13533).

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​건물공유자 1인이 그 건물의 부지인 토지를 단독으로 소유하면서

토지에만 저당권을 설정하였다가

그 저당권에 의한 경매로 토지소유자가 달라진 경우에는 법정지상권 성립합니다.

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이는 토지 소유자가 자기뿐만 아니라 다른 공유자들을 위하여도

위 토지의 이용을 인정하고 있었으므로

토지전부에 관하여 건물의 존속을 위한 법정지상권을 취득합니다.

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공유자 1인이 구분소유의 토지나 건물에 저당권을

설정했다가 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 된 경우에도

건물 소유를 위한 법정지상권 성립합니다.

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단, 구분소유적 공유관계에 있는 자가 자신의 특정소유가 아닌

부분에 건물을 신축한 경우에는 법정지상권 성립하지 않습니다.

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토지 공유자와 건물 공유자가 다를 경우에 법정지상권은 성립이 안 됩니다.

그러나 공유자가 과거에 같은 적이 있었다면 성립 될 수도 있습니다.

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토지 공유자와 건물 공유자가 일치할 경우

토지와 건물의 공유자가 계속 같아서 성립합니다.

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미등기나 무허가 건물인 경우 건물의 신축자가

현재까지 점유(소유)하고 있다면 법정지상권이 성립 합니다.

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관습상의 법정지상권은 동일인에게 속하였던 토지와 건물 중 어느 하나가

강제경매나 공매 및 매매 등으로 그 건물을 철거한다는

특약이 없이 각각 소유자가 분리될 때 당연히 성립 됩니다.

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처분당시(압류)동일인의 소유에 속하여야 하지만 애초부터

원시적으로 동일인의 소유에 속하였을 필요는 없고

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그 소유권이 변동될 당시에 토지와 건물의 소유자가

동일하면 법정지상권은 성립 됩니다.

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토지보다 아파트 등은 환금성이 좋아 거래가 쉽게 이루어지나,

장래성이 희박한 토지의 지분에 투자하면 다른 지분권자도

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서로 아쉬울 게 없어서 협상이 지지부진하거나

불발될 경우가 많아 투자자금이 묶이는 경우가

빈번히 발생합니다.

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지분투자의 핵심은 무엇보다 상대 지분권자가 나의 지분을 매우

간절히 필요로 하는 지분이 최선입니다.

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상대방이 나의 지분을 갖지 못했을 경우 재산권 행사 등

여러 가지 면에서 불편함을 느끼게 되면 협상의

주도권은 나에게 있어서 유리한 위치에서 협상을 주도 할 수 있습니다.

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지분물건의 해결은 소송보다는 협상으로 해결하려는 의지가 중요합니다.

본인이 낙찰받은 지분의 가치에 대한 정확한 설명과 설득을 통해

상대방을 설득해야 단기간에 해결 및 승부를 볼 수 있습니다.

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협상이 여의치 않을 경우 취할 수 있는 방법은 법원에

공유물분할청구소송을 하는 것입니다.

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아파트 지분의 경우 다른 지분 자에 의해 소유권 행사를 제약받고 있으니

법원에 분할해 달라고 요청하는 것입니다.

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법원은 기본적으로는 현물분할을 원칙으로 하지만,

부동산은 현물분할할 수 없는 경우가 훨씬 많습니다.

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이 경우 법원은 현물분할이 아닌 대금분할을 명령하게 되고,

전체 부동산을 경매로 매각해서 경매비용을

제하고 나머지 매각대금을 지분의 비율대로 나누어 주게 됩니다.