내년에 변경되는 부동산 정책 총정리

 22년이 이제 목전에 다가와 있네요. 실행활에 밀접하게 연관된
부동산(대출, 세금 등) 제도. 무엇이 어떻게 달라지는지 알아봅니다.


조합원입주권을 취득할 수 있는 정비사업의 범위 추가

조합원입주권을 취득할 수 있는 정비사업의 범위와 사업기간 중 

거주를 위해 취득한 주택을 양도하면서 
1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이 되는 정비사업의 범위에 
자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업이 추가됩니다. 

조합원입주권을 양도하는 경우 다른 주택이나 조합원입주권 뿐만 아니라 
분양권도 보유하지 아니하는 경우에만 양도소득세 비과세를 적용 받을 수 있도록 하고,
시행일 이전에 취득한 분양권은 해당되지 않습니다.


고가 상가주택, 주택부분만 양도소득세 비과세 적용

2021년까지는 주택면적이 상가면적보다 크면 모두 주택으로 인정하여 
1세대 1주택 양도세 비과세가 적용되었으나, 
2022년부터는 12억 원을 초과하는 고가 상가주택 처분 시 면적과 무관하게 
주택부분만 비과세 적용이 가능합니다. 
상가부분은 과세 대상으로 12억 원 이하의 상가주택은 종전대로 비과세가 적용됩니다.


상속공제 대상 확대 

피상속인과 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거한 경우 
상속주택가액의 전부(6억원 한도)를 공제 받을 수 있는 
상속인의 범위가 종전에는 ‘직계비속’에 한정됐으나, 
2022년부터는 ‘직계비속의 배우자’까지 확대됩니다. 


오피스텔 시가표준액 기준 정비

기존에는 다른 용도의 건축물과 같은 시가표준액 결정기준을 적용했으나, 
2022년부터는 오피스텔을 별도로 분리하여, 행정안전부장관이 고시하는 표준가격기준액에 
오피스텔의 용도별·층별 지수, 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 등의 사항을 적용합니다.


 허가 받지 않은 주거용건물 및 미등재 물건 과세기준 강화 

건축물에서 허가를 받지 않거나 사용승인을 받지 않고 주거용으로 사용하는 면적이 
전체 건축물 면적의 50% 이상인 경우에는 그 건축물 전체를 주택으로 보지 않고, 
그에 딸린 부속토지는 종합합산과세대상 토지로 간주합니다. 

재산세 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 않았거나 
공부상 등재현황과 다를 경우 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과 합니다. 
다만, 재산세 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 
재산세 부담이 낮아지는 경우 등에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과합니다.


임대보증금 보증 제도의 개선 및 임대사업자 관리강화

보다 효과적인 임차인 보호를 위해 보증보험에 가입하지 않는 임대사업자를 
지자체장이 직권으로 등록 말소할 수 있게 됩니다. 
보증회사가 지자체장에게 보증 가입·해지 자료를 제출하도록 하여 임대사업자 
보증 가입여부 파악이나 관리에 활용합니다. 
또한 보증보험 미가입 사업자에게는 임대보증금의 10% 이하의 과태료(3000만 원 한도)를 부과한다고 합니다. 


차주단위 DSR 2단계 시행 등 상환능력 중심의 대출심사 

2022년 1월부터 총 대출액이 2억 원을 초과한 차주는 
차주단위 DSR 규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용됩니다. 

6월까지는 총 대출액 기준 외에 규제지역 내 6억원 초과 주택의 주택담보대출 및
1억 원을 넘어서는 신용대출을 받은 경우에도 차주단위 DSR 적용대상이 됩니다. 

2금융권의 평균DSR 기준을 종전 60%에서 50%로 하향 조정되며, DSR 산정에 카드론도 포함됩니다.

DSR 계산 시 적용하는 대출만기가 종전에는 최대만기를 적용했으나 앞으로는 ‘평균만기’를 적용합니다.
신용대출은 DSR 산정 시, 7년을 적용했으나 앞으로는 5년이 적용되고,
10년이 적용되던 非주택담보대출은 8년으로 단축됩니다. 

DSR 계산 시, 대출만기가 단축되면 동일한 대출환경에서도 대출가능 금액이 감소합니다. 
7월부터는 총 대출액이 1억원만 초과해도 차주단위 DSR 규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용됩니다.


상생임대인, 양도소득세 비과세 실거주요건 완화 

상생임대인이 임대계약을 2년간 유지하면 양도소득세 비과세 특례적용을 받기 위한 
실거주요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정합니다. 

다만 한시적 특례라 2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일 사이에 신규/갱신계약이 체결된 경우에 한하며,
 1세대 1주택자 보유주택이 임대개시 시점에 공시가격 9억원 이하 주택에만 적용됩니다.
 
상생임대인은 신규/갱신계약시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 임대인을 의미하며, 
직전 계약은 1년 6개월 이상 유지된 기존 임대차계약이 있어야 합니다. 
주택매수 후 신규로 체결한 임대차계약이나 주택 매수 시 승계 받은 임대차계약은 제외됩니다. 



집주인 실거주 확인을 위한 임대차정보 조회 가능

계약갱신이 거절된 임차인이 신청하면 
집주인 실거주 여부를 확인할 수 있도록 
해당 주택의 임대차 정보를 지자체에서 일정기간 정기적으로 교부합니다. 


무주택 청년 월세 지원 및 무이자 대출 (연내 시행)

2022년 상반기 중으로 본인 소득이 중위소득 60% 이하, 가구 소득이 중위소득 100% 이하인 
만 19∼34세 청년을 대상으로 1년간 월 최대 20만 원씩 월세를 지원합니다. 
이 때 월세 지원을 받아도 자기가 부담해야 할 월세가 남아있는 청년에게 
최대 20만 원까지 무이자 대출을 지원합니다. 
20만 원을 초과하는 금액에 대해서는 연 1.0% 수준으로 대출을 지원합니다. 



무주택·실수요자 '내 집 마련' 대출한도 5000만원 상향

내년부터 무주택자와 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대하기 위해 디딤돌 대출한도가 5000만원씩 상향됩니다.
내년 1월부터는 일반가구의 경우 2억원에서 2억5000만원, 
신혼부부는 2억2000만원에서 2억7000만원, 
다자녀가구는 2억6000만원에서 3억1000만원으로 
대출 지원한도가 5000만원씩 오릅니다.


주택도시보증공사(HUG)는 27일 전세금 대출 보증의 보증금 가입 요건을 완화하여 .
전세보증금의 기준을 내년 1월 3일부터 수도권 7억원, 비수도권 5억원으로 각각 상향 조정됩니다.
다만 대출 보증 최대한도는 현행(수도권 4억원, 비수도권 3억20000만원)과 동일하게 유지된다.


내년에는 전기·가스 요금이 줄줄이 인상될 예정입니다. 
전기요금은 대선이 끝난 내년 4월부터, 가스요금은 내년 5월부터 세 차례 인상되고,
내년 1분기 전기요금은 원래 방침대로 동결합니다.


정선·공주·안동·영암 '성장촉진지역' 지정…국비 600억 투입

강원도 정선, 충남 공주, 경북 안동, 전남 영암 등 4곳이 성장촉진지역으로 신규 지정되었습니다. 
이 지역에는 특화산업 활성화와 정주여건 개선 등을 위해 국비 600억원이 투입됩니다.


상기의 각종 부동산 정책을 통해 투자나
돈이되는 정보가 눈에 보이시나요?

올해 잘마무리하시고, 내년에는 성공하는 투자자가 되시를 기원합니다.