작년도 수도권 아파트 경매의 경우
낙찰가율은 역대 최고를 기록하였고,
평균 낙찰가율 110% 였습니다.
서울 111.1%, 경기는 110.8%, 인천은 109.9%로,
연간 기준 2001년 이후 가장 높은 수치입니다.
수도권 아파트 낙찰가율이 역대 최고를 기록한 것은
집값 상승 기대감이 컸고, 경매참여자들이 집값이
계속 오를 것으로 기대하면서 공격적으로
감정가보다 높게 응찰하면서 나타난 현상으로 풀이됩니다.
수도권 아파트 낙찰가율이 이렇게 치솟은 것은
경매시장에 나오는 물건수가 역대 가장 적어 희소성이
커진 것도 또 하나의 원인으로 보입니다.
일반물건의 경우 내가 원하는 가격으로 낙찰받기는 어렵습니다.
그래서 틈새 시장을 공략할 필요가 있습니다.
그것이 바로 특수물건입니다.
남들이 어려워하는 물건에 도전하여 이를 해결한다면
높은 수익을 낼 수 있습니다.
특수물건의 경우 경쟁자가 적고 낙찰 가능성도 높습니다.
더불어, 좋은 물건을 저렴하게 구할 수도 있습니다.
경공매를 하는 이유는 여러가지가 있지만, 그 중에선 단연
저렴하게 물건을 구입할 수 있다는 점이 매력 입니다.
그중에서도 일반인들이 접근하기 어렵고, 회피하는 물건
이른바 특수물건입니다.
특수물건에는 법정지상권, 유치권, 공유지분, 분묘기지권 등이 있고,
일반인들이 접근해서 해법을 풀어가기엔 난해한 분야임에는 틀림없습니다.
특수물건 중에서 지분경매는 다른 특수물건과 달리 협의가 잘 안될 경우
소송이라는 절차를 거쳐야 수익이 발생하기에 일반인들이 접근하기엔
다소 무리가 있기도 합니다.
하지만, 협상기술과 소송능력을 겸비한다면
경공매 시장에서 블루오션의 영역이 될 수 있습니다.
지분 물건은 생면부지의 다른 공유자와 공간을 공유하거나 지분 형태로
소유하기에 권리 행사에 많은 제약이 있는 것 또한 사실입니다.
그러나, 이러한 단점에도 불구하고 지분물건은 그 지분을 필요로하는 사람,
그 지분이 없으면 안되는 사람 등 지분을 필요로 하는 공유자나 이해관계인이
존재하기에 처분하기 좋고 더불어 이를 활용하여 수익을 만들어 내는 구조입니다.
지분물건 중 토지가 통상 경매 시장에 매물로 많이 등장합니다.
지분 토지중에서 지목이 임야나 농지(전, 답, 과수원)가 대부분이고
그 중에서 농지가 80%이상 매물로 나옵니다.
검색을 하다보면, 지목이 순수한 땅도 있고, 맹지,
여기에 분묘, 도로, 저수지, 철탑(선하지) 등이 자주 등장합니다.
지분 물건의 수익전략은 내가 낙찰 받았을 경우, 이를 필요로 하는 사람에게
적절히 매도하고 나오는 전략이 필요합니다.
더불어 개발 예정지도 눈여겨 볼 만 합니다.
지분 물건의 수익전략을 극대화하기 위해선 하나가 더 필요 합니다.
토지만 경매에 나오고 건물은 제시외로 나온 경우 법정지상권이 문제되는 물건을
잘 살펴보면 흙속에서 진주를 발견할 수도 있습니다.
마지막으로 지분물건의 수익전략은 유찰이 많이 진행되었고, 공유자가 적고
법정지상권이 인정되지 않는 토지 물건을 낙찰받아
지료청구나 건물철거 소송 등을 통해 수익을 실현할수 있습니다.
지금 이 시간에도 상기와 같은 조건의 물건들이 쏟아져 나오고 있는데
그것을 찾는 안목을 기르고, 멀리 길게 내다보는 눈을 겹비하기 위해선
평소 학습과 공부만이 살길이라 생각합니다.
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