감정평가서 제대로 이해하면 돈이 보입니다.

법원은 민사집행법 제97조에 의해, 
감정평가업자인 감정인에게 부동산을 평가하게 하고
그 평가액을 고려하여 최저매각가격을 정합니다. 

법원은 감정평가액을 최저매각가격으로 채택합니다.
1회 유찰이 될 경우 감정평가액에는 변동 없이 
최저매각가격만 20~30% 저감되고, 

2회 유찰될 경우 역시 감정평가액의 변동없이 
저감된 최저매각가격의 20~30%가 새로운 최저매각가격이 됩니다.

법원은 경매개시 결정을 내리면 먼저 감정평가법인에 
감정평가를 의뢰합니다. 


감정평가서는 매각기일 14일 전에 일반인에게 공개됩니다.
감정평가가 합리적 근거가 없거나 평가 시 당연히 고려해야 할 
사정을 평가하지 않아 최저매각 가격으로 인정할 수 없다고 
판단되는 경우는 재평가를 명할 수 있으나 대체적으로 그 평가가격을 
최저매각가격으로 경매를 진행합니다.

감정평가서는 보통 8~10장 내외로 구성이 됩니다.

 ① 감정평가표, ② 평가 의견, ③ 감정평가 명세표, ④ 감정평가 요항표, ⑤ 위치도, ⑥ 지적도, 

⑦ 내부구조도, ⑧ 물건사진 등이 들어 있습니다.

 

감정평가서 첫 장은
감정평가표로 조사기간과 평가금액이 기재됩니다.
조사기간과 현 매각시점의 차이로 시세가 변동될 가능성이 있음으로 
시세를 정확히 파악해야 합니다. 

다음으로, 감정평가액의 산출근거를 기재하는데 
감정평가방법과 그 적용에 관해 기재가 됩니다.

평가 방법은 원가방식.비교방식.수익방식 과 공시지가기준법에 대해 설명하며
 “부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률” 및
 “감정평가 실무기준”에 의거하여 대상물건을 이들 
평가방법중 하나를 선택하여 평가를 하게 되며 
비도시지역의 토지는 거의 공시지가기준법 방식을 적용합니다.

감정평가의 산출근거 및 결정의견으로 
공시지가기준법의 표준지를 선정하여 
대상토지와 시점수정, 지역과 개별요인 비교 및 
그 밖의 요인으로 보정을 거쳐 감정가를 산출하게 됩니다.
 
시점수정은 해당물건의 지역의 지가변동률을 적용 합니다.
적용 기간 동안 그 지역의 지가가 5% 오르면 오른 만큼 
가격을 상승 시켜줍니다. 

 
감정평가표상의 가격조사 시점은 대략
매각기일 6개월전 감정평가금액으로,
 
감정평가서상의 감정금액을 기준으로 
입찰가를 산정하는 방법은 옳지 않습니다.
 
부동산 상승기와 하락기에는 감정시점 당시의 감정평가액이 현재가격을
반영하지 못하므로 입찰시에는 부동산 물건 소재지 부동산을 방문해서
매매 현황과 시세, 전월세 가격 등을 조사해야 합니다. 

 

감정평가 요항표에는 도로사정이나 사용현황, 
주변환경 등 시장가치를 가늠해 볼 수 있는 유용한 
자료들이 있으므로 주의해서 보세요.

건축물의 경우에는 대부분 내부구조도도 첨부되는데, 
경매로 부동산을 취득할 경우 현재 살고 있는 사람이 
비협조적으로 내부구조를 볼 수 없는 경우 유용한 정보가
될 수 있습니다.



경매물건 중 대지권없음은 대지권의 표시가 없고, 
대지권의 평가 금액도 기재돼 있지 않은 경우,
 
대지권 없는 건물만을 낙찰받는 경우
법정지상권이 존재한다면 
토지 소유자에게 토지사용료(지료)를 지불해야 하며, 

법정지상권이 없는 경우는 토지 소유자로부터 
건물 철거소송을 당할 수도 있으므로 입찰을 피하는 것이 좋습니다.

대지권 표시가 없는 아파트라도 감정평가액에
대지권의 가격이 포함돼 있다면 소유권을 행사에는 문제가 없습니다.


감정평가액은 현재의 시세가 아니라 과거의 가격정보입니다. 
매각기일 시점에서 당해부동산의 시세와는 차이가 날 수 있습니다.

입찰가를 산정할 때 감정가를 절대적 기준으로 삼는 것은 위험합니다.
단지, 참고자료의 하나로서 활용하시면 좋을것 같습니다.