공유자간의 채권-채무(가압류) 해결 방법

 

 

내가 낙찰받은 공유지분 물건에

채권, 채무 관계로 내가 다른 공유자를 상대로

지분경매 신청이 가능 할까요?

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 ​가능합니다.

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경매신청자인 공유권자가 우선매수청구권을 활용하여 낙찰받으면

됩니다.

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A와 B가 각각 2분의 1지분씩 토지를 공유하고 있다가

A, B가 각자의 지분에 근저당권을 설정한 경우

B의 지분 2분의 1만을 대상으로 한 경매신청이 허용 됩니다.

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공유자 우선 매수 청구권이란 부동산의 소유자가 한 명이

아닌 여러 명의 소유로 돼 있는 경우

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한 사람의 지분이 경매로 나왔을 때 다른 공유자는

경매 부동산에 대해 일반 제3자에 비해 우선적으로

매수할 수 있는 권리를 말합니다.

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이를 위하여 먼저 담당경매계에 공유자 우선 매수신청을 해야 합니다.

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입찰개시 당시 해당사건에 대해서는 공유자 우선 매수신청이

들어와 있다는 것을 알리고 공유자 우선 매수신청자는

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입찰에 참여하지 않고 있다가 개찰을 해 최고가가 나오면

입찰 담당법관이 우선 매수신청인에게 최고금액으로

매수의사가 있는지 물어보고

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공유자 우선 매수신청자가 매수의사를 밝히면

최고가로 입찰표를 쓰고 입찰보증금 10%를 넣으면

그 금액에 매수하게 됩니다.

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즉, 공유자의 우선매수 청구가 있는 경우 법원은 다른 사람의

최고가 매수신고(입찰)가 있더라도 우선매수를

청구한 공유자에게 매각을 허가하므로

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공유자가 우선매수를 청구하면 법원은 매각물건명세서 상에

그 내용을 기재하며 이 때문에 대부분의 입찰자들은

입찰을 포기할 수밖에 없습니다.

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최고가격으로 입찰하더라도 소유권을 취득할 수 있다는

보장이 없는 한 입찰준비에 시간과 노력을 투자할 사람은 없기 때문입니다.

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그러나 우선 매수신청가가 최고금액이 높다고 생각해 매수하지

않는다면 최고금액을 적어낸 입찰자가 낙찰받게 됩니다.

만약 입찰자가 없을 땐 최저 매각 가격으로 매수합니다.

 

형제가 상속으로 받은 토지의 경우 각종 원인으로 일부 지분이 경공매로 나오면

의외로 공유자우선청구권이 있을것 같으나,

적은 것이 현실입니다. 그것에는 여러가지 이유가 있을 수 있습니다.

거리가 멀어서..... 바빠서,,, 관심이 없어서 등등

실무에서는 이러한 상황이 자주 등장합니다.

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그런데,,,,

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이러한 상황을 그져 운에만 맡기고 입찰할 수는 없습니다. 그래서

우선매수권 청구가 안 될 것 같은 징후들을 살펴보는 방법이 있습니다.

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첫째, 등기부등본을 살펴서 근저당, 가압류 등 이 많이 기재된 경우(공유자 경제력 확인)

둘째, 물건지에서 멀리 사는 경우(매각 기일을 놓치거나 차일피일 우선 매수권 신고 놓치는 경우) 등등이 있습니다.