재개발, 재건축 투자 괜찮은가? (ft 02. 투자전략)

 

지난 시간에 비례율이 높다면 조합원들의 권리가액도 늘어나 조합원분담금(조합원 분양가 - 권리가액)이 줄어들어 
조합원들에게 유리하고,

사업지역 내 다른 지분과 형평성을 측정하는 척도로 사용하는 지분에 대한 감정평가액보다 비례율이 높은 곳이 재개발 투자에 유리하다는 말씀을 드렸습니다. 

 

오늘은 재개발, 재건축 소요기간과 투자의 최적기 파악하는 방법에 대해 알아봅니다.

 

  재건축,재개발 소요기간

 

재개발.재건축 사업은 빠르면 8~10년, 길게는 20년 가까이 걸리기도 합니다. 사업이 길어지는 경우 보통 시간이 많이 걸리는 경우가 많은 편입니다.  조합원들간의  내부 갈등이나 사업계획을 둘러싸고 주민들 간 의견 충돌이 많은 경우가 있으니 투자에 세심하고 신중해야 합니다.


                    이주비용

기존에 거주하고 있던 세입자들은 집을 빈 곳으로 만들어야 하고, 이때 이사 비용이나 보상이 제공됩니다. 하지만, 기존 세입자 요구하는 대로 제공되는 것이 아니라 매매가의 30%에 해당하는 이주 정착금과  세대원 수에 따른 가구의 지출비를 기준으로 삼아 대략 2개월분의 비용과 집안 살림 물품에 관한 비용에 대해서만 제공 됩니다.


       재개발과 재건축의 차이점

재개발은 토지 또는 건물만 소유하면 조합설립 동의 표시와 상관없이 조합원 자격을 받을 수 있으나,  
재건축은 토지와 건축물을 모두 소유해야 조합원이 될 수 있습니다.  재건축은 조합설립에 동의하지 않으면 입주권 대신 현금을 받는 현금청산자가 됩니다.

​      용어의 이해

입주권 :조합원들이 새아파트에 입주할 수 있는 권리(분양권이 아님)
분양권 : 청약당첨된 권리
감정평가액: 감정평가사가 주택에 대한 가격을 평가한것
권리가액 : 실질적인 부동산가격
권리산정일 : 분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점
분담금 : 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액

      투자 최적기 파악 및 그 방법

조합설립인가 된 지역의 프리미엄이 5천만원이라면, 사업시행인가된 구역의 경우  프리미엄이 7천만원 정도 됩니다.
그러나 조합설립인가된 지역이 사업시행인가 단계로 진행될 경우 역시 프리미엄은 상승합니다.

재개발 투자는 사업 초기 구역의 경우 별다른 잡음없이  무난하게 사업이 진행되는 사업장을 위주로 투자를 해야 하며 
반대로 높은 기대로 거품이 쌓여 있는 곳은 피하는 것이 좋습니다.

정비구역을 설정하고, 추진 위원회를 구성하여 안전을 점검하는 등 세부적으로 나누어 추진되기 때문에 상당한 시간이
필요합니다. 또한 대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율과 층수 제한 등 여러 가지 제재가 많으므로 지자체의 협조도
필요합니다..

매물을 선택할 때,  주변의 생활 기반 시설뿐만 아니라 개발 흐름과 시세까지 잘 확인해 보아야 합니다.
또한, 시기별로 투자에 관한 수익이 다르므로 최적의 시기를 노려야 합니다.

재개발 투자할 때는 근처 아파트 시세와 반드시 비교해 보아야 됩니다. 

안전하게 사업시행인가 후 관리처분인가전에 투자를 하는 것도 좋은 대안이 됩니다.
84타입(34평형) 기준으로 조합원 분양가는 대략 3억 2천만원이며 프리미엄은 2억 ~ 2억 5천만원 정도로 형성되어 있습니다.  
​
감정평가액이 1억원이라고 가정하고 프리미엄을 2억5천이라고 가정하면,  
순 아파트 투자 자금은 5억 7천만원이며 여기에 취득세, 중개 수수료, 완공될때까지의 이자 비용 등을 
더하면 대략 6억 5천만원 정도의 투자비가  필요 합니다.
 
예시)

 30평 단독주택이 평당 100만원으로 감정가가 3천만인 경우 -1
 34평 입주권, 조합원 분양가 1천만원 -2

 분담금 : 3400만원(2) - 3천만원(1) = 3억1천만

조합원분양가와 일반분양가의 차이가 수익이 되고, 일반분양가가 상승하면 할수록
수익이 증가하는 구조입니다.
 
현재 들어가는 비용과 완공전까지 추가되는 비용, 입주시 예상되는 가격에 주변 아파트 가격 등을 비교
해 보아야 합니다.

아래와 같이 비례율이 높게 산정된 지역을 선정하는 것이 중요한 포인트입니다.

첫째, 조합원 수가 적어 일반분양 물량이 많을 것으로 예상되는 지역.
둘째, 세입자의 비율이 적은 지역.
셋째, 건축비용이 상대적으로 적게 투입되는 지역.
넷째, 사업추진 속도가 빠른 지역.


   주의사항


토지거래허가구역으로 지정되면 실거주를 해야하기 때문에 갭투자가 어려워집니다.
거래허가를 받아야 할 대상지는 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡, 공업지역 66㎡을 초과하는 토지입니다.

토지거래허가구역으로 지정된 주요 사업지는 수도권의 경우 용산구 한남1구역, 강남구 일원동 대청마을 B·C구역, 광진구 자양1·2구역 등입니다.

지난해 하반기에 서울시의 경우 신속통합기획으로 지정된 주택 재개발·재건축 7곳이  토지거래허가구역으로 지정되었습니다.

 
7곳

△송파 장미1·2·3차(재건축) △송파 한양2차(재건축) △고덕 현대(재건축) 
△미아 4-1(단독주택재건축)△신당동 236-100일대(재개발) △신정동 1152일대(재개발) 
△궁둥 우신빌라(재건축) 

토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 주택, 상가, 토지 등은 소유권·지상권을 이전·설정하는 등 거래계약을 체결하기 위해선  해당 구청장의 허가를 받아야 합니다. 토지거래허가구역 내 주택을 구입할 경우 전세를 줄 수 없고 실거주를 해야 합니다.

권리산정일은 분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점을 말하는 것으로 권리산정일 기준 이후
준공한 건물을 매입하면 분양권이 나오지 않고 현금청산자가 되기 때문에 주의가 필요합니다.

 
재개발기간은 조합설립인가, 관리처분인가, 공사 등의 단계를 거치면 정비사업이 지정되더라도 실제 입주까지는 10년 이상 소요되고,  투자자의 경우 중간에 매도할 수 있지만 리스크 관리측면에서 진행되는 과정을 체크해야 합니다.

이를 위해 추진위원회나 조합과의 원만한 관계를 유지하는 것도 좋지만, 전적으로 믿어서는 곤란합니다.

재개발사업 계획은 보수적으로 해석하는 게 좋고, 분양자격은 조합장의 권한이 아니기 때문에 지자체 조례를 반드시 확인해야 합니다.