재개발, 재건축 투자 괜찮은가? (ft 01. 전망)

 

오래되거나 낡은 지역을 중심으로 재개발, 재건축을 진행합니다. 
이러한 정비사업에는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 가로주택정비사업 등이 있습니다. 

재개발 투자의 경우 주택을 매입하면 일반분양가 이하의 가격으로 
로얄층을 배정받을 수 있고, 별도의 분양권을 매입하는 것이 아니라 
매매에 문제가 없고, 청약통장과도 무관하기 때문에 별도의 준비도 필요 없습니다.

 

 

재건축은 건설된지 30년 이상 된 건물인 연립 지구를 철거하고
신규 아파트를 건축하는 것을 뜻합니다. 

재개발은 상하수도, 도로 등을 전부 철거 한 후 지역의 인프라를 다시 정비하는
과정이라 볼 수 있습니다.


재건축 조합원의 경우 무조건 입주권을 받지는 못합니다. 
언론에 반포주공에서 반값 거래가 등장했다 하여 관심을 산적이 있는데
시세 30억원대 아파트가 16억원에 거래되었는데 이것은 소유자가 조합에 
아파트를 강제로 판 현금청산 거래였습니다.

재건축 사업을 원치 않는 경우에는 조합원 스스로 입주권을 포기하고 
조합에 아파트를 판 후 현금으로 청산받는 것도 가능합니다. 

통상 집값이 상향하기에 조합원 입주권을 취득하는 것이 유리하지만 
추가 분담금 납부 여력이 없거나 빨리 현금으로 받을 필요가 있는 경우 등에는
현금청산하는 것이 나을 수도 있습니다.


현금청산금은 분양신청기간의 종료일 다음날을 기준으로 정해지는데, 
보통 분양신청부터 현금청산금 수령 시까지 대략 3년 이상이 걸린다는 점에서 
3년 전의 시세로 현금청산금이 정해집니다. 

집값이 크게 상승하지 않는 경우라면 문제가 없으나, 
집값이 가파르게 상승하는 시기에는 현금청산받으면 큰 손해를 받을 수 있습니다.

재개발사업의 경우 구역 내에 주택(토지+건물)만 소유하고 있으면 그 면적과 무관하게 분양권이 주어지지만, 
토지만 소유한 경우 면적이 20m2 미만인 경우 현금청산 대상이 되고, 

20㎡이상~90㎡미만인 경우 무주택세대주에 한해서 분양권이 주어지며, 
90㎡이상인 경우에는 분양권이 주어집니다. 건물이 무허가인 경우 무허가건축물 관리대장에 등재되지 않으면 건물로써 인정받지 못합니다.


            재개발 절차


재개발이 진행한다고 해서, 바로 건물을 무너뜨린 후 건설하는 것은
아닙니다. 어느 지역에 어떻게 건설할지 계획을 세우는 작업부터 실행하게 됩니다.

 


 기본계획 수립은 시장이나 군수, 구청장 등 단체장이 정비사업의 가장 기본이 되는 계획을 수립하는 단계입니다.
사업의 전체적인 방향과 사업기간, 인구, 건축물, 토지이용계획, 주변환경 등 기본사항에 대한 
가이드라인을 제시하고, 정비사업을 진행할 개괄적인 계획을 세우게 됩니다. 

이 과정에서 주민 공람과 지방의회에 대한 의견청취, 지방 도시계획위원회 심의 등의 과정을 거치게 됩니다.


     안전진단, 정비구역지정

개발지에 대한 면적과 범위 등을 구체적으로 지정하는 것으로, 
이 과정에서 재개발과 달리 재건축은 안전진단이라는 까다로운 절차를 거쳐야 합니다. 

안전진단은 해당 건물에 대한 구조 안정성, 주거환경 등 노후화를 평가해 A~E 등급을 받게 되는데 
재건축이 가능한 단계는 ‘D등급(조건부 재건축), E등급(즉시 재건축)’입니다.


그런 다음 세부 구역을 설정하고 구역 내 등급을 매긴 후 세부적으로
계획이 설정되면 추진 위원회가 만들어지고, 여기서 조합설립인가도 득해야 합니다.
이과정에서 주민 간 불화, 내홍을 겪을 경우 사업이 수십년간 지연되기도 합니다.

     재개발의 조합설립인가

재개발은 토지등 소유자 2분의 1 이상의 동의를 얻어 추진 위원회를 구성한 후
승인을 받게 되면 곧바로 조합설립인가(토지 등 소유자 4분의 3 이상 및 토지면적 2분의 1 이상 동의)를
준비하게 됩니다.

   재건축의 조합설립

​현재 재건축 조합을 설립하려면 주택단지의 경우 아파트 등 
공동주택의 각 동별 구분 소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분 소유자가 5인 이하인 경우는 제외)를 받아야 합니다. 

또 주택단지 전체 구분 소유자의 4분의 3 이상(토지면적도 4분의 3이상) 동의를 받아야 합니다. 
전체 소유주의 75% 이상 동의가 필요합니다. 


다음으로 사업시행 인가 단계입니다. 

일반적으로 구역 내에는 토지와 주택이, 주인이 있는 상태이기
때문에, 설립 허가를 받은 이후에 사업 시행인가 단계를 거치게 됩니다. 

조합원분양가가 나오는 시점은 사업시행인가 후 나오게 됩니다.
조합원 개별의 대략적인 감정평가금액도 산출해서 조합원 개인에게 통보 해주게 됩니다. 


    재건축, 재개발 추가분담금 산정방법


추가분담금=조합원분양가-권리가액

권리가액=감정가*비례율

비례율은=(총분양수입-총사업비)/종전자산 * 100


사업성이 좋은 사업장의 경우, 비례율이 높아지고, 그로인해 권리가액이 상승해
추가분담금이 줄어드는 경우도 있고,

​사업성이 좋지 못한 사업장의 경우, 비례율이 낮아지게되면 권리가액이 하락하게되면
추가분담금이 늘어나는 경우도 있습니다.

재개발 투자에 성공하기 위해서는 조합원 권리가액이 높게 산정될 수 있는 우량물건에 투자해야 합니다.
지분 감정평가액을 높이기 위해서는 사업지 내에서의 입지가 주요 통행로에 인접해 접근성이 양호하거나, 
주거와 상가용 주택으로 사용 가능한 경우, 용도지역 구분상 가급적 상위 용도지역에 해당하는 경우, 
개별공시지가가 높게 책정되어 있는 지분을 찾아 투자하는 것이 더 유리합니다.

조합원 권리가액을 결정짓는 중요 요소 중 하나가 비례율입니다. 이는 사업성을 나타내는 지표로 
총 사업이익(총 분양수입 - 총 사업비)을  종전평가액으로 나누어 계산합니다. 

비례율이 100% 이상일 경우 사업성이 좋으며, 100% 미만일 경우 사업성이 나쁘다고 보는 것이 일반적입니다.

비례율이 높다면 조합원들의 권리가액도 늘어나 조합원분담금(조합원 분양가 - 권리가액)이 줄어들어 
조합원들에게 유리합니다.  사업지역 내 다른 지분과 형평성을 측정하는 척도로 사용하는
지분에 대한 감정평가액보다 비례율이 높은 곳이 재개발 투자에 유리합니다. 


다음으로 건축 회사 선정하는 단계를 거치고 관리처분계획인가로 진행이 됩니다.
이 후 이주, 철거, 착공 및 일반분양 순으로 진행됩니다. 

 
조합에 가입한 사람들을 대상으로 분양신청을 시작하고, 아파트를 공고하는 순서까지 진행이 되면 
관리처분 계획 인가로 최종 형식을 마치게 됩니다.

본격적으로 입주민들이 거주할 수 있는 공간이 구성되고, 공사를 마친 이후에는 입주를 시작하고, 조합의 경우 해산합니다. 

다음 시간에는 투자최적기와 주의 할 점에 대해 알아보겠습니다.