일정 기간이 경과한 후 매도 물건을 다시 사들일 것을 약속한 계약을 뜻하며 기간은
부동산은 5년, 동산은 3년을 넘기지 못합니다.
목적물이 부동산일 경우는 매매등기와 동시에 환매권의 보유를 등기하여야 하며 따라서 동시에 하지 않은 등기는 무효입니다.
환매특약 등기를 하면 제3자에 대하여 효력이 미치므로 환매기간 중에 제3자가 목적물을 취득하더라도 그 제3자에 대하여도 환매권을 실행할 수 있습니다.
통상 환매는 급하게 돈이 필요할 경우 담보물인 부동산에 대해 설정합니다.
다시말해, 환매특약등기는 현재 부동산을 매도 하지만,
일정 기간뒤에 다시 이전 매도인에게 다시 매수하는 조건으로,
계약하는 것을 환매특약등기 라고 합니다.
온전한 부동산 매매가 아닌 소유권이전 형식으로 ,
부동산을 담보로 제공한뒤 채무를 변제하면,
소유권을 다시 찾아오는 채권담보의 수단으로 이용되는게 대부분 입니다.
만약 환매특약등기 조건으로 계약시에,
환매기간 이내에 환매권자가 환매권을 행사하는 경우,
낙찰자는 불의의 필해를 볼수도 있는 상황이 되며 ,
목적물이 이전되어도 양수인에게 환매권을 행사할수 있기 때문에,
말소되지 않은 환매특약이 있는경우
매수인이 소유권을 잃는 상황이 발생하여 주의해야 됩니다.
환매특약 등기의 경우에는 반드시
소유권이전 등기와 동시에 부기등기 형식으로
진행 합니다.
환매특약등기를 한 후에는 제3자에게 대항력이 인정되므로,
소유권의 제3취득자에 대해 환매권을 행사하여 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.
환매권을 행사하면 환매특약등기 이후에 설정된 근저당권이나 전세권 등 모든 권리는 효력을 잃게 됩니다.
장래에 있을 매매를 예약하는 등기가 가등기이고, 매매와 동시에 매도자가 그 부동산을 장래에 다시 매수할 것을 예약하는 등기가 환매특약등기 입니다.
환매특약등기는 돈을 받을 목적으로 설정하는 등기가 아니라서 환매권자는 경매 절차에서 배당에 참여할 수 있는 자격이 없습니다.
환매특약등기는 매각에도 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되는 것이 원칙입니다.
그러나, 환매특약등기도 원칙에 따라 낙찰자에게 인수시키되 피해를 보는 선의의 제3자가 발생하면 안 되므로, 경매 부동산 상의 권리 중 배당 자격이 있는 권리보다 후순위로 설정된 환매특약등기는 선순위로 설정된 권리를 보호하기 위해 매각으로 인해 소멸됩니다.
정리하면, 선순위의 환매특약등기는 낙찰자가 인수하게 되고 후순위의 환매특약등기는 소멸합니다.
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