공유지분인데 이것이 구분소유적 공유관계라면?

 

구분소유적 공유관계란 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유할 것을 약정한 후에 필지를 쪼개어서 등기를 하지 않고 공유등기를 하는 경우가 있는데 이를 구분소유적 공유관계라 합니다. 


공유자간의 내부관계에서는 공유자 각자가 특정 부분을 단독소유하지만, 
대외적으로는 공유하는 것으로, 그 공유지분등기는 각자의 특정매수부 분의 소유권에 대해서 상호명의신탁을 한 것을 의미합니다.

 

 

일반적인 공유 토지의 지분을 낙찰받은 경우 특별한 사정이 없는 한 법정지상권이 성립하지 않으나, 토지 공유자들 간의 내부관계가 구분소유적 공유관계에 있다면 법정지상권이 성립할 수도 있음에 주의가 필요합니다.

​구분소유적 공유 관계는 등기상에 표시되지 않고 일반적인 공유와 같은 형태로 등기 됩니다. 

​하나의  토지에 건물이 두 동이 있고 건물은 각자의 소유로 되어 있는데,  토지는 어떠한 사정에 의해 분할하지 않고, 각각 1/2 지분으로 소유하는 경우가 있습니다. 이런 경우가 구분소유적 공유관계입니다.


구분소유적 공유관계가 내부적으로는 계약을 했던, 어떤식으로든 상호 협의가 되었지만 대외적으로  등기부 상에 이런 표시가 없는 경우가 문제가 됩니다. 

​특히 이런 물건이 경매로 나왔을 경우 전체 토지의 지분으로 알고 샀는데 알고보니 위치가 특정 되어 있는 개별 토지인 경우 입니다. 이때 구분소유적 공유관계가 인정이 된다면 다른 공유자에게는 지료 등을 청구할 수 없게 됩니다.

집합건물의(아파트) 구분소유자들은 토지에 관한 대지사용권을 취득하게 되고,  토지의 사용이나 관리에 관하여 구분소유자들 사이에 별도의 규약이 존재하거나 지분의 과반수로서 특별히 정하지 않았으므로  

 

집합건물의 대지에 관하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지게 됩니다. 

​그래서, 구분 소유 관계에 놓인 공유자간에는 부당이득금청구가 불가합니다.