나의 토지 위에 타인의 건물이 있다면 월세를 청구 할 수 있습니다.
다만, 건물주에 대한 법정지상권이 성립할 경우에 해당 됩니다.
토지소유자는 건물 소유자를 상대로 법정지상권이 성립하지 않을 경우에는
손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 있고, 법정지상권이 성립할 때에는 지료를 청구 할 수 있습니다.
지료는 타인의 토지를 사용함에 따라서 그에 대한 토지사용료를 지료 또는 임료라고 합니다.
지료는 반드시 금전일 필요는 없고, 토지의 사용에 대해 토지소유자에게 지급하는 금전 또는 기타물건을
말합니다.
지료청구의 경우 해당 건물주에게 대지 사용대금을 받는 것으로 건물주가 지료청구에 대해 거부하거나 이를 이행하지 않을 경우 지료청구소송을 통해 해결하면 됩니다.
지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여
상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다.(지료증감청구권)
통상 지료청구는 지료 청구를 원인으로 가압류를 걸어두고 처분금지가처분 신청을 병행하기도 합니다.
법정지상권자의 경우 일정한 지료를 땅주인에게 지급해야 하는데 이러한 지료체납으로 인해
법정지상권이 소멸되는 경우가 있습니다.
즉 법정지상권이 성립될 경우 토지소유자는 건물소유자에게 지료를 청구할 수 있으며,
2년치 지료지급을 하지 않을 경우 토지소유자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다.
여기서 2년치 지료를 지급하지 아니한 때라는 것은 체납된 지료액의 합계가
2년분 이상이 되는 것을 말하며, 연속해서 2년분의 지료를 체납해야 하는 것은 아닙니다.
지료는 어떻게 결정될까?
통상 법정지상권의 경우 약정지상권과는 달리 지료에 관한 약정이 없습니다.
따라서 지료는 협의가 성립되지 않을 경우에는 당사자의 청구에 의해 법원에서
지료감정을 통해 정하게 됩니다.
연체된 지료를 이의 없이 수령한 경우에는
그 수령된 돈에 해당되는 기간은 연체기간 산정에서 공제가 됩니다.
따라서 지료 일부를 수령하여 2년 미만이 된 경우에는 지상권에 대한 소멸청구를 못합니다.
지료연체로 인해 법정지상권의 소멸을 청구하려면
먼저 지료에 대한 합의가 있거나 법원의 지료가 결정되어야 합니다.
이러한 지료결정에 관하여 아무런 입증이 없으면 지료지체 책임을 물을 수 없게 됩니다.
하지만 일단 확정판결에 의해 지료가 결정된 경우에는
그 확정판결 전후에 걸쳐서 2년간 지료를 체납하면 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다.
월지료의 산정은 지료청구의 소를 받은 법원은 감정평가사에
감정평가를 요구해 나대지(빈 땅) 상태로 상정하여 평가한 감정가의 5 ~ 7%로 지료를 정하게 되는데
계산은 아래의 계산식에 의해 지료를 결정하게 됩니다.
월지료=(기초가격 x 연면적 X 기대이율) + 필요제경비 / 12
여기서 기초가격이란 감정시점을 기준으로 책정하고 공시지가의 1.4 ~ 1.5배의
가격을 의미합니다.
기대이율이란 국공채이율, 은행장기대출금리, 일반시중금리, 국유재산법과 지방재정법 소정의 대부료율 등의
제반사정을 참작하여 결정됩니다.
필요 제경비로는 감가상각비, 유지관리비, 공조공과, 손해보험료, 대손준비금, 공실 손실상당액, 정상운전자금 이자
상당액,토지의 세금 등이 포함됩니다.
한국감정평가협회 보상평가지침 제49조 제4항을 참조하여 정해집니다.
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