소액으로 가능한 투자 ; 공유지분

 

소액으로 경매를 할 수 있다. 여기서 소액이라하면 사람마다 인식에 차이가 있을 수 있다.

통상 1000만원 미만, 500만원 미만 경제력에 따라 달리 볼수 있겠다.

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소액경매라 하려면 일단 본인의 경제 수준에서 부담이 없는 정도에서의

투자 활동 정도로 생각하자.

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 사례 1

경북 소재 단독주택이 4400만원에서 유찰을 거듭해

감정가의 36%인 1584만원까지 떨어졌다.

 

이처럼 유찰을 거듭한 이유는 전체 3분의 1 지분만 경매에 나온 탓이다. 

1660만원에 낙찰받은 매수인은

3분의 2 지분권자이자 매각 물건에 거주하는 소유자에게

대금 납부 후 1개월 만에 3600만원을 받고 팔았다.

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 사례 2

서울소재 아파트가 감정가 2.5억에 매물로 나왔다. (1/2 지분)

감정가의 49%인 1억 2250만원까지 떨어졌다.

평소 지분경매에 관심이 있는 지인이 1500만원을 더 써 1억 3750만원에

5명의 경쟁자를 물리치고 낙찰받아 소유권 이전 등기를 마쳤다.

 

아파트에 거주하는 사람은 채무자의 배우자로 남편이 사업에 실패하자

남편 소유의 지분이 경매로 나온 경우 였다.

지인은 ‘공유자 우선매수신청권’도 행사하기 어렵다는 사실을 사전조사를 통해

알고서 입찰 한 것이었다.

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이후 공유자를 만나 합의점을 찾아보려고 했지만 특별히 이사할 계획도 없고

지인이 낙찰 받은 공유 지분 50%를 매수할 능력도 없으며

자신의 지분을 지인에게 매도할 의사도 없다는 것을 확인하였다.

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결국 지인은 공유물 분할 청구 소송을 제기하였고,

아파트를 현물로 분할할 수 없을 것이므로 향후 공유물 분할을 위한 형식적인 경매 절차를 통해 또다시 아파트 전체의 경매가 진행될 예정이다.

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지인은 전체를 낙찰 받을 계획을 세우고 있으며, 현재 점유 중인 공유자를 상대로 시세에 준하는 월세를 지급해 달라는 내용증명도 발송한 상태이다.

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지인은 아파트 공유 지분을 낙찰 받은 지 6개월이 지난 후 취득세 등 이전 비용을

감안하더라도 9000만 원 정도의 수익을 올린 셈이고,

향후 6~7개월 후에 아파트 전체에 대해 공유물 분할을 위한 경매에 응찰해 낙찰 받는다면 현재 시가 대비 최소한 6200만 원 이상의 시세 차익을(아래에서 낙찰율 100%가 아닌 80% 즉, 1회 유찰 후 낙찰을 가정했을 경우 45% 수익율 예상) 올릴 수 있을 것으로 기대하고 있다.

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* 아래 수익율 참고 

 

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공유지분 경매는 비교적 적은 투자자금으로 비교적 안전하게 차익을 실현할 수 있는

재테크 방법으로 틈새 경매물건이라 하겠다.

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경매유료 사이트에서 다음과 같은 검색조건으로 대지(토지), 지분물건, 최저 200만 ~ 1천만 미만으로 검색을 해본면 물건이 320여건 검색이 되어진다.

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이렇게 1,000만원 미만원 물건도 자주, 종종 시장에 등장하는 것은 아래 처럼

공유지분 물건이기 때문이다.

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지분물건이면서 농지에 해당하는 경우 농지취득자격증명서를 발부받아

제출해야 된다.

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물론, 사전에 미리 발부도 가능하다. (본 블로그 참고)

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다음으로 주거용 지분 물건을 검색하니 다음과 같이 210여건의 물건이 검색되어진다.

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공유지분이 생기는 사유를 보면 상속부동산, 여러 종원에게 명의 신탁된 종중소유인 부동산, 부부 공유등기, 공동투자를 한 경우이다.

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공유지분을 경매나 공매로 매수하기 전에 출구전략을 생각하면서 접근해야 된다.

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현물분할이 가능한 부동산은 분할등기만으로도 가치가 올라갈 수 있고,

종중부동산이나 상속부동산은 다른 공유자들이 가급적 부동산을 지키려고 하기 때문에 되팔기가 용이하다.

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공유지분을 낙찰받으면 먼저 다른 공유자와 협상해 다른 지분도 모두 매수하여

하나로 만들거나, 거꾸로 매도하는 방법을 강구해 보고,

이도저도 여의치 않으면 공유물분할청구소송을 제기 할 수 있다.

 

공유물분할소송에서는 원칙적으로 현물분할을 하지만

실제 현물분할이 어려워 보통 경매로 팔아서 매각대금을 지분비율로

배분하는 가액분할을 하게 된다.

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지분을 시세의 30%에 매수했는데, 전체를 경매에 부치니 80%에 매각됐다면

50%의 차익이 실현되는 셈이다. 지분만 경매되면 제값을 받지 못하지만

전체가 경매되면 제값을 받기 때문이다.

 

지분물건의 매력은 저렴하게 매수할 수 있다는 장점이 있지만,

권리행사나 처분, 대출, 우선매수신청 등의 단점도 많지만

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취득 후 협상 기술을 통해 수익을 창출하거나(단기 수익전략)

여의치 않으면, 소송을 통해 (중기 전략) 수익을 완성할 수

있기에 , 남다른 시각, 생각으로 지분 물건을 바라보아야

대중화된 경매 시장에서 틈새물건을 내 것으로 만들어

수익을 낼 수 있을 것입니다.

 

처음 지분물건에 접근하는 초보자는

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1단계. 저렴한 공유지분 형태의 토지 물건에서 시작하세요

2단계. 공유지분 토지에 법정지상권여지 있는 물건으로 확장

3단계. 주거용 공유지분 물건

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상기의 3단계 절차는 시간, 노력, 본인의 학습 양(질)에 따라

사람마다 다를 수 있습니다.

(소액에서 다액으로 증가)