공유지분 물건 해결전략(총정리)

 

지분경매란 말 그대로 하나의 부동산을 2인 이상이 소유하고 있는 물건으로,

그중 한 사람 혹은 여러 사람의 지분에 한해서 경매가 진행 중인 것을 말한다.

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예를 들어 지적도 상 한 필지인 토지의 지분이 세 명에게 있다면,

세 명중 두명의 지분이 경매로 나올 수도 있고 세 명 중의 한 명분의 지분인,

1/3에 해당되는 지분만 경매로 나올 수도 있다.

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공유는 지분의 개념과 연관될 수 밖에 없는데,

공유에 있어서 “지분(持分)”이란 각 공유자가 공유물에 대해서 가지는

권리를 뜻하기도 하고, 공유자 상호 간에 있어서의 권리의 비율

을 의미하기도 한다

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공유물의 보존행위는 공유자가 각자 할 수 있다.

공유토지에 제3자 명의의 등기가 경료된 경우에,

각 공유자는 보존행위로서 그 등기 전부의 말소청구 소송을 할 수 있다.

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공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정한다.

여기서 주의할 점은 ​공유자의 과반수가 아니라 지분의 과반수로 결정한다는 점이며,

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과반수란 절반이 넘는 것을 말한다. 따라서, 공유물을 1/2 지분씩 공동 소유하고 있는 경우,

1/2 지분권자는 단독으로 관리행위를 할 수 없고, 다른 1/2 지분권자와의 협의에 의해서면

공유물을 관리할 수 있다.

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공유물 관리에 관한 사항​은

공유자 과반수로써 결정가능하기 때문에,

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공유자 중 1인이 과반수의 지분을 가진 경우에는 별도의

결정 절차없이 독자적으로 관리행위를 할 수 있다.

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지분의 “과반수(過半數)”이어야 하므로 지분의 1/2만으로는 관리행위가 불가능하다.

공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로,

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과반수의 지분을 가진

공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로

사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하며,

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다만 그 사용·수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에

본질적 변화를 일으켜 '관리' 아닌 '처분'이나 '변경'의 정도에 이르는 것이

어서는 안 될 것이고, 예컨대 다수지분권자라 하여 나대지에 새로이 건물

을 건축한다든지 하는 것은 '관리'의 범위를 넘는 것이 될 것이다.

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공유자는 자신의 지분을 다른 공유자 동의 없이 자유롭게 처분하는 것이 가능하고

공유물 전부를 지분 비율로 사용, 수익할 수 있다.

다만, 지분을 양도하거나 저당권을 설정할 수 있으나

지상권이나 전세권 등의 용익물권이나 임차권은 설정할 수 없다.

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관리란 공유물을 이용·개량하는 행위를 말하는 것으로

공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는

행위(임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 행위 포함)는 모두 공유물의 관리행위에 해당하므로,

공유자 지분의 과반수로써 결정해야 유효하다.

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과반수 지분권자가 공유부동산을 제3자에게 시가보다 저렴하게

임대하였다면, 다른 공유자는 차임 중 자기의 지분에 해당하는 부분에 대하여

부당이득반환청구할 수 있고,

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통상의 차임과의 차액에 해당하는 부분 중 자기의 지분에 해당하는 부분을 손해배상으로

과반수 지분권자에게 청구할 수 있고,

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과반수 지분권자가 공유부동산을 제3자에게 무상으로 임대(사용대차)한 경우에도

통상의 차임을 기초로 한 손해배상을 과반수 지분권자에게 청구할 수 있다.

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공유물에 대한 부담은 각 공유자가 지분의 비율로 부담함이 원칙이다.

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즉, 각 공유자는 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다.

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상기의 지분에 대한 관리, 보존의 개념을 숙지하고

지분 물건 도전시 ​주의해야 할 점을 살펴보자.

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공유지분 물건에 대한 투자는 공동으로 소유한 물건의 지분에서

그 중 일부만 경매에 나왔을 때 낙찰받아

되파는 방식으로 수익을 거두는 것이 일반적이다.

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지분물건 투자로 수익을 올리고자 할때 다음과 같은 사항만 주의한다면

경매시장에서 효자 종목으로 꾸준하게 투자를 이어 갈 수 있을 것이다.

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첫째, 소형지분을 낙찰받아야 한다.

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내 소유의 지분 때문에

다른 지분권자가 자신의 재산권행사 등에 어려움을 느끼게 되면

상대적으로 작은 규모의 내 지분을 사들이려 할것이다.

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​ 둘째, 발전 가능성을 염두에 두자.

​

지분 경매로 나온 토지 전체가 맹지인 토지 입찰에 참가하면

어떤 방법으로도 발전 가능성을 찾기 힘들다.

​

그 상태에서는 협의가 쉽지 않다. 그래서 특히 지분 경매처럼,

서로간의 입장이 다르고 관계가 복잡한

경매에 참가할 때는 도로 접근성과 토지의 모양이 중요하다.

​

원래의 공동 지분 소유주가 흔쾌히

분할에 응하려면 그만큼 대가를 지불해야 하기 때문이다.

그래서 지분 경매로 나온 토지는 분할 뒤의 도로 접근성, 토지의 모양, 경제적인 가치

등이 종합적으로 고려되어야 한다.

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더불어,

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단독이나 다가구주택 등 오래된 주거지나

재개발, 단독주택재건축, 아파트 재건축, 재촉지구 등의 지분 경매인 경우는

그 지분이 새로운 아파트의 분양권 확보등의 가능성이 있어서 좋다.

 

수용되는 지역의 지분물건도 괜찮다.

도로수용 예정지나 신도시 예정지, 공단이나 지방산업단지 및

국가 산업단지, 공원, 철도, 역사 항만 공항, 지자체 특화사업단지도

눈여겨 보아야 한다.

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셋째, 공유자우선매수청구권을 고려하자.

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공유지분이 1/2의 경우 공유자 우선 매수청구권을 실행 할 확률이 높다.

다수 공유자가 있을 경우 낙찰 확률이 높으나, 향후 소송으로 갈 경우 시간이

많이 소요될 수 있는 단점도 동시에 고려해야 된다.

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등기부 등본을 통해 지분권자가 다수일 경우,

그 구성원 중에 해외 주소지를 둔 외국인이나, 나이가 드신

어르신이 계실 경우도 주의해야 된다.

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해외에 거주하는 분과 협상을 진행하기에는

현실적으로 시간이 많이 걸리는 등 변수가 워낙 많이 존재하기 때문이다.

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나이가 많은 경우 사망으로 인한 상속으로 지분이 변해버리면,

그 또한 시간과 노력이 많이 들 수 있다.

상속으로 피고의 수가 늘어나면 송달 등의 변수가 존재하기 때문이다.

(배보다 배꼽이 커지는 상황이 연출되기도 한다.)

​

주로 수도권에 공유지분 물건이 나오면 우선매수청구권이 들어올 확률이

지방보다 높다고 보면 된다.

지방의 경우 우선매수청구권 자체를 모르는 경우가 태반이라 쉽게 낙찰이

가능하기도 하다.

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넷째, 법정지상권이 있는 물건은 주의해야 된다. 반대로 기회가 될 수 있다.

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경매로 나온 지분 토지 위에 건물이 존재하는 경우,

법정지상권 성립과 관련해서도 토지공유자들간의 구분소유적 공유관계 여부를 유의해야 한다.

 

대법원 1987,6,23, 선고, 86다카2188 판결에 의하면, 토지의 공유자 중의

1인이 공유토지 위에 건물을 소유하고 있다가 토지지분만을 전매 한 경우

당해 토지에 관하여 건물의 소유를 위한 관습상의 법정지상권이 성립될 수 없다.

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하지만, 토지공유자들간의 관계가 구분소유적 공유관계일 경우에는 달리 판단하고 있다.

즉, 대법원 2004, 6, 11, 선고 2004다13533 판결에 의하면, 공유로 등기된 토지의 소유관계가

구분소유적 공유관계에 있는 경우에는 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 되면

건물 소유자는 그 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하게 된다.

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​토지지분을 경매취득할 경우에는 공유자들간의 관계가 구분소유적 공유관계에 있는지

여부를 경매기록이나 현황조사 등을 통해 면밀하게 확인할 필요가 있다.

​

공유지분 낙찰 후 해결전략(아파트 지분을 낙찰받은 경우)

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토지만 경매에 나오고 건물은 제시외로 나온 경우

법정지상권이 문제되는 물건을

잘 살펴보면 흙속에서 진주를 발견할 수도 있다.

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지분물건의 수익전략은 유찰이 많이 진행되었고, 공유자가 적고

법정지상권이 인정되지 않는 토지 물건을 낙찰받아

지료청구, 건물철거 소송 등을 통해 수익을 실현할수 있다.

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주거물건을(아파트) 낙찰받은 경우 매수한 지분이 과반수 미만일 경우라도 다른 공유자인

점유자를 상대로 명도소송을 제기하여 강제로 인도를 받을 수 있다.

 

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판례참고;

 

다수지분권자에 관하여는 보존행위인지 여부를 논하지 않고 관리행위로서

소수지분권자에 대하여 공유물인도를 구할 수 있다고 보고,

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소수지분권자에 관하여는 다른 소수지분권자에 대하여 공유물인도청구를 하거나

1/2 지분권자가 다른 1/2 지분권자에 대하여 공유물인도청구를 하는 것은 ‘보존행위’로서 가능하다고 보고 있다.

​

1. 소수지분권자의 다른 소수지분권자에 대한 공유물인도청구(적극 = 가능하다)

​

소수지분권자가 다른 소수지분권자에 대하여 그가 일방적으로 점유하는 공유토지의 인도와

지상건물의 명도를 청구한 사안에서, 공유물에 관하여 지분을 소유하고 있는 공유자나

그 지분에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있는 자라고 할지라도 다른 공유자와의 협의 없이는 공유물을 배타적으로 점유하여 사용, 수익할 수 없는 것이므로,

​

다른 공유자는 자신이 소유하고 있는 지분이 과반수에 미달되더라도 공유물을 점유하고 있는 자에 대하여 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있다고 한다(대법원 1994. 3. 22. 선고 93다9392, 9408 전원합의체 판결).

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2. 1/2 지분권자의 다른 1/2 지분권자에 대한 공유물인도청구(적극 = 가능하다)

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1/2지분권자가 공유토지 전체를 점유한 다른 1/2지분권자에 대하여

토지 명도 및 지상건물철거를 청구한 사안에서, 공유물보존행위로서 배타적 사용을 배제할 수 있다는 이유로 이를 인용하고 있다.

​

[대법원 1978. 5. 23. 선고 77다1157 판결, 대법원 1979. 6. 12. 선고 79다647 판결, 대법원 1983. 2. 22. 선고 80다1280, 1281 판결, 대법원 1991. 1. 15. 선고 88다카19002, 19003 판결, 대법원 1992. 6. 13.자 92마290 결정

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공유자 사이에 공유물을 사용수익할 구체적인 방법을 정하는 것은

공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 과반수로써 결정할 것임은 민법 제265조가 규정한 바로서,

공유물의 지분권자는 다른 지분권자와의 협의가 없는 한 그 공유물의 일부라 하더라도

이를 자의적, 배타적으로 독점사용할 수 없고,

나머지 지분권자는 공유물보존행위로서 그 배타적 사용의 배제를 구할 수 있다.

( 대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결].

​

3. 다수지분권자의 다른 소수지분권자에 대한 공유물인도청구(적극= 가능하다)

​

부동산에 관하여 과반수 공유지분을 가진 자는, 공유자 사이에 공유물의 관리방법에 관하여

협의가 미리 없었다 하더라도, 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로,

​

공유토지에 관하여 과반수지분권을 가진 자가 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용수익할 것을 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다[대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결(다만 다른 공유자들에 대하여 그들 지분에 상응하는 부당이득이 성립할 수 있다고 설시하고 있다)].

​

4. 소수지분권자의 다수지분권자에 대한 공유물인도청구(소극 = 불가능하다)

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소수지분권자가 다수지분권자에 대하여 공유물인도청구를 한 경우에 이를

허용할 것인지 여부에 관하여, 공유토지에 관하여 과반수지분권을 가진 자가

그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용수익할 것을 정하는 것은

​

공유물의 관리방법으로서 적법하다는 판례에 비추어 볼 때, 이를 허용하지 않는 것이 타당하다.

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판례는 소수지분권자의 다수지분권자에 대한 공유물인도청구에 대하여 다수지분권자의 관리사항결정권(관리행위)에 배치되기 때문에 허용될 수 없다는 점을 명백히 하였다[대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결].

 

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아파트를 점유하고 있는 공유자가 낙찰자에게 위 아파트를 팔 것을 요청할

가능성도 있어 적절한 가격에 협의가 된다면 쉽게 해결될 수도 있다.

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상기 같은 상황이 어려울 경우 낙찰자는 현재 위 물건을 사용함으로 인하여

이득을 얻는 자(공유자)를 상대로 부당이득반환청구 또는

임료(월 사용료)청구소송을 하여 판결​을 받을 수 있으며,

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판결에도 불구하고 임료 등을 지급하지 아니할 경우 공유자의 지분에 대한 강제경매를 신청한 후

낙찰자가 공유자우선매수권을 행사하여 나머지 공유자의 지분을 공유자로서

타 입찰자보다 저렴하게 낙찰 받을 수도 있다.

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최악의 경우 상기와 같은 단계를 거쳐도 해결이 되지 않는다면

공유자를 상대로 공유물분할청구소송 후

공유물 전체를 경매신청하여(본 블러그의 전자소송 참고) 비용을 공제하고 나머지 금액을 지분대로 분할하여 지급받는 방법도 있다.

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지분물건 해결방법

(번호 순으로 해결의 실마리를 찾는다. 낮은 번호에서

해결하는 것이 최상의 방법이라고 봅니다.

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1. 협상을 통한 매각(내가 매입하던지 팔던지)

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2. 제 3자 매각을 통한 지분비율만큼 분배

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3. 타 공유자 대상으로 부당이득반환청구 및

법정지상권의 경우 지료청구 소송

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4. 3번의 확정판결에도 불구하고 이행되지 않을 경우 강제경매 신청.

이때는 공유자우선매수청구권이 주어진다.

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5. 1번 ~4번까지 해결되지 않는다면 최후로 공유물분할청구소송 진행.

형식경매를 통한 매각(경매 참여는 가능하나 우선매수청구권은 없음)

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상기와 같은 절차를 거치므로 일반인들은 엄두를 내지 못하고 그냥 흘려보낸다. 하지만,

3번째 단계 이상의 방법과 기술을 장착한다면

여러분들은 대중화된 경매 시장에서 틈새 수익을 올릴수 있는

투자자가 되어있을 것입니다.

홧 팅 !!!