(경매 필수) 대지권 미등기 어떻게 해결하지?

아파트 등 집합건물의 전유부분과 대지지분을 함께 분양한 경우,

분양대금을 완납한 전유부분이 경매에 나온 것을 낙찰받았다면,

대지권도 취득한다고 본다.(대법원판례 2002다40210 등)

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즉, 집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은

규약으로 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한,

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전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정돼

전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력은 종물 또는 종된 권리인

대지사용권에도 미치는 것으로 본다.

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따라서 아직 대지권등기가 되지 않았어도 낙찰자는

전유부분과 함께 대지사용권도 취득하고, 이는 부당이득이 아니라고 보았다.

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전유부분과 대지권을 경매가 아닌 매매, 증여, 대물변제 등으로

이전받은 경우나 대지권 평가액이 경매에 반영되지 않은 때에도 마찬가지다.

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또한 당초 전유부분 수분양자가 분양대금을 완납했으므로

분양대금 미납에 따른 문제도 발생하지 않는다.

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이에 따라 전유부분의 낙찰자는 분양자로부터

직접 대지권을 이전받기 위해 분양자를

상대로 대지권변경등기절차의 이행을 청구하는 소송을 제기하면 된다.

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그러나 해당 전유부분을 분양받은 수분양자가

당초 대지지분 분양대금을 미납한 경우에는 사정이 달라진다.

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경매의 낙찰자나 매매의 매수인 등도 대지권은 취득하지만,

분양자가 동시이행의 항변을 할 수 있게 되는 것이다.

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낙찰자(매수인 등)가 대지사용권 취득을 이유로

분양자와 수분양자를 상대로 대지지분에 대한 소유권이전등기절차 및

대지권변경등기절차를 마쳐줄 것을 요구할 수 있는데,

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이때 분양자는 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 분양대금을

완납하지 않으면 대지권을 이전해 줄 수 없다는 내용으로

동시이행의 항변을 할 수 있다.(대법원판례 2004다58611 등)

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수분양자가 대지지분 분양대금을 미납했다면 낙찰자가

그 미납금을 대신 변제해야 대지지분을 이전받을 수 있게 되는

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위험 부담이 생기므로, 대지권 미등기 아파트 등을 낙찰받거나

매수하려면 수분양자가 분양대금을 납부했는지 여부를 미리 확인할 필요가 있다.

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대지권 미등기 여부는 등기부등본을 열람 해보면 해당 아파트 단지가

통째로 미등기인지 아니면 경매 나온 물건만 미등기인지

알수가 있는데

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집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께

분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써

소유권취득의 실질적 요건을 갖추고, 전유부분에 대한

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소유권이전등기를 경료 받고, 대지지분에 대하여 소유권이전등기

를 경료받지 못한자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의

소유를 위하여 건물의 대지를 점유 사용할 권리가 있다.

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통상 대지권의 유무를 알아내기 위해 분양계약서나 분양대금납부내역서 등을

참조하면 된다. 이것이 여의치 않을 경우엔 매각물건명세서에

"대지권유무는 알 수 없음"이라고 기재한다.

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감정평가서에 대지권금액이 평가되어 최초매각 가액에 포함되었다면 낙찰자는

대지권을 취득하는 것으로 볼 수 있다.

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감정평가서를 믿고(대지권이 표시)대지권을 취득하는 것으로 알고 낙찰받았는데

낙찰 후 대지권 없음이 드러날 경우,

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매각불허가신청이나 매각불허가에 대한 즉시항고를 신청한다.

이는 집행법원을 믿고 신뢰한 낙찰자 입장에서는 매각허가결정의 취소

사유가 되기 때문이다.

 

대지지분에 대한 소유권 이전등기시 낙찰자는

​분양받은자 명의로 대위등기 한후 자신에게 이전등기

​절차의 등기절차를 거쳐야 하므로 추가 비용이 발생할 수 있어

이를 제하고도 수익이 난다면 입찰을 고려해야 합니다.