소액투자

(경매 필수) 대지권 미등기 어떻게 해결하지?

청로엔 2021. 9. 30. 11:06
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아파트 등 집합건물의 전유부분과 대지지분을 함께 분양한 경우,

분양대금을 완납한 전유부분이 경매에 나온 것을 낙찰받았다면,

대지권도 취득한다고 본다.(대법원판례 2002다40210 등)

 

즉, 집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은

규약으로 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한,

전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정돼

전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력은 종물 또는 종된 권리인

대지사용권에도 미치는 것으로 본다.

따라서 아직 대지권등기가 되지 않았어도 낙찰자는

전유부분과 함께 대지사용권도 취득하고, 이는 부당이득이 아니라고 보았다.

전유부분과 대지권을 경매가 아닌 매매, 증여, 대물변제 등으로

이전받은 경우나 대지권 평가액이 경매에 반영되지 않은 때에도 마찬가지다.

또한 당초 전유부분 수분양자가 분양대금을 완납했으므로

분양대금 미납에 따른 문제도 발생하지 않는다.

에 따라 전유부분의 낙찰자는 분양자로부터

직접 대지권을 이전받기 위해 분양자를

상대로 대지권변경등기절차의 이행을 청구하는 소송을 제기하면 된다.

그러나 해당 전유부분을 분양받은 수분양자가

당초 대지지분 분양대금을 미납한 경우에는 사정이 달라진다.

경매의 낙찰자나 매매의 매수인 등도 대지권은 취득하지만,

분양자가 동시이행의 항변을 할 수 있게 되는 것이다.

낙찰자(매수인 등)가 대지사용권 취득을 이유로

분양자와 수분양자를 상대로 대지지분에 대한 소유권이전등기절차 및

대지권변경등기절차를 마쳐줄 것을 요구할 수 있는데,

이때 분양자는 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 분양대금을

완납하지 않으면 대지권을 이전해 줄 수 없다는 내용으로

동시이행의 항변을 할 수 있다.(대법원판례 2004다58611 등)

수분양자가 대지지분 분양대금을 미납했다면 낙찰자가

그 미납금을 대신 변제해야 대지지분을 이전받을 수 있게 되는

위험 부담이 생기므로, 대지권 미등기 아파트 등을 낙찰받거나

매수하려면 수분양자가 분양대금을 납부했는지 여부를 미리 확인할 필요가 있다.

대지권 미등기 여부는 등기부등본을 열람 해보면 해당 아파트 단지가

통째로 미등기인지 아니면 경매 나온 물건만 미등기인지

알수가 있는데

집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께

분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써

소유권취득의 실질적 요건을 갖추고, 전유부분에 대한

소유권이전등기를 경료 받고, 대지지분에 대하여 소유권이전등기

를 경료받지 못한자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의

소유를 위하여 건물의 대지를 점유 사용할 권리가 있다.

통상 대지권의 유무를 알아내기 위해 분양계약서나 분양대금납부내역서 등을

참조하면 된다. 이것이 여의치 않을 경우엔 매각물건명세서에

"대지권유무는 알 수 없음"이라고 기재한다.

감정평가서에 대지권금액이 평가되어 최초매각 가액에 포함되었다면 낙찰자는

대지권을 취득하는 것으로 볼 수 있다.

감정평가서를 믿고(대지권이 표시)대지권을 취득하는 것으로 알고 낙찰받았는데

낙찰 후 대지권 없음이 드러날 경우,

매각불허가신청이나 매각불허가에 대한 즉시항고를 신청한다.

이는 집행법원을 믿고 신뢰한 낙찰자 입장에서는 매각허가결정의 취소

사유가 되기 때문이다.

 

대지지분에 대한 소유권 이전등기시 낙찰자는

​분양받은자 명의로 대위등기 한후 자신에게 이전등기

​절차의 등기절차를 거쳐야 하므로 추가 비용이 발생할 수 있어

이를 제하고도 수익이 난다면 입찰을 고려해야 합니다.

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