A와 B 공동소유의 부동산에 경매가 진행되는 경우
B의 지분만 낙찰을 받은 경우
B의 1/2 지분만 매각대상이고, A의 지분은 매각대상에서 제외입니다.
통상 이러한 형태의 경매를 지분경매라 합니다.
공유지분에 입찰 하는 경우 B의 지분에 대하여
사전조사와 권리분석을 진행하는데
여기서, A의 지분은 경매 매각대상에서 제외되었지만 A의 지분에 대해 입찰 전에
사전조사와 권리분석을 동시에 진행해야 합니다.
지분형태가 건물이든 토지 등 향후 임대나 매매 등 낙찰자는 권리행사
에 제약이 따르기 때문입니다.
공유지분 물건의 경우 통상 다음과 같은 3가지 해결방법이 있습니다.
1. 낙찰자의 지분을 나머지 지분권자에게 매각하거나
2. 본인이 나머지 지분권자의 지분을 추가 매입하여 온전한 물건을 만들거나
3. 공유물분할청구를 통해 전체를 경매로 매각하여 지분 비율대로 현(물)금 분할하는 방법 등이 있습니다.
A의 지분 등기사항증명서상 권리가 다음과 같은 경우는 가급적 입찰을 피해야 됩니다.
1순위 소유권이전청구권 순위보전가등기
2순위 소유권처분금지가처분
3순위 근저당 (경매개시결정기입)
상기의 경우 낙찰받은 B의 지분을 A에게 팔수도 A의 지분을 살수도 없게 됩니다.
3순위 근저당인 말소기준권리 기준으로 선순위인 소유권이전청구권 순위보전가등기와
소유권처분금지가처분이 있어서 낙찰자는 소유권 행사가 불가능하게 됩니다.
그래서 위에서 제시한 3가지 해결방법이 무력화됩니다.
위와같은 위험을 사전에 감지하려면 반드시 경매가 진행되는 매각기일 하루전에
등기사항증명서를 열람하여 A,C,D의 공유지분 권리상에 변동이 있는지를 확인해
보고 입찰에 응해야 합니다.
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