공유지분 물건 처리의 일반적인 절차

물건 낙찰 후 제일먼저 공유자들에게 연락한다.

공유자들이 어떠한 생각을 가지고 있는지 알아야 하기 때문이다.

보통은 등기부등본의 주소지로 내용증명을 보내면 되고,

​연락을 했는데 의외로 협의가 잘 되는경우도 있다.

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그러면 잔금납부하고 공유자에게 다시 매도하면 된다.

이 단계에서 해결될 확률은 30%정도 된다.

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​해당 법원 경매계를 방문하여 경매 기록 열람, 복사 신청하여 다른 공유자의

주소지를 파악한다(등기부 등본을 통해서도 파악 가능).

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​내용증명에는 사실관계를 적고, 낙찰자의 지분을 매수할 의사가 있는지,

상대방의 지분을 낙찰자에게 팔 의사가 있는지, 아니면

다같이 3자에게 팔 의사가 있는지 등의 내용으로 보내면 된다.

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내용증명 수령 확인은 인테넷 우체국 > 우편물조회 > 등기소포 배달 조회

를 활용한다.

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* 법원에서 주소 보정명령이 올 경우 이를 가지고 초본을 발급받아 보정서를 제출한다.

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내용증명 발송 후 답변이 없거나, 답이 왔으나 협의가 원만하지 않을 경우

주택 지분 물건의 경우 우선 내용증명 발송 후 해결이 안되면

부당이득금반환청구소송으로 진행한다.

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​부당이득금반환청구소송을 확정 판결 정본으로 하여 경매를 신청한다.

부동산 가압류 및 부동산처분금지가처분, 공유물분할청구의 소를 제기하고

공유자우선매수 신청을 통해 낙찰 받는다.

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​물건을 공유자 두 사람이 각각 1/2지분씩 균분하여 공유하고 있는 경우,

1/2 지분권자는 다른 1/2 지분권자 협의 없이는 이를 배타적으로 독점 사용 할 수 없고,

나머지 지분권자는 공유물 보존행위로서 그 배타적 사용의 배제, 점유배제를 구할 권리가 있다(대법원 93다9392, 9408 전원 합의체 판결 참조)

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​경매로 아파트의 지분을 취득한 경우 대금 납부와 동시에 등기 없이도 소유권을 취득하기에 아파트를 점유하는 공유자에 대하여 임대료 상당의 부당이득금을 청구할 수 있다.

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공유자가 전체 부동산을 점유하고 있을 때 임료를

청구할 수 있으며, 소멸시효는 10년이다.